楼市调控层层加码后进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”，受此影响，多地楼市成交降温。

4月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。

其中，一线城市中广州市场降温最明显，新建商品住宅成交面积环比下降50%。

不过，深圳却反其道行之，虽然新房均价仍在下跌，但成交量环比却大涨139%，不禁让人大跌眼镜。

1、楼市调控政策接连出台

自3月17日北京出台了包括“认房又认贷”在内的系列政策后，全国各大城市纷纷跟进政策调整。到了4月份又有部分城市加入了政策收紧的大军中。

从今年3月份以来，已经有31个城市陆续出台了调控政策，楼市调控全面升级。

(资料来源：各地房管部门政策公告)

2、深圳环比大增139% 福州环比跌幅最大

在调控升级的背景下，楼市成交情况如何呢？

根据易居研究院提供的数据，对4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅进行排序。

从排行中我们可以看出，环比增幅最大的城市为深圳，为139%。深圳新房供应一直不多，此前市场交易陷入历史低位，所以基数相对低，交易出现反弹是正常的。

但若观察同比数据交易规模依然是偏小的。而类似蚌埠和芜湖等市场，很大程度上受到了周边城市购房需求外溢的影响，市场交易有比较明显的反弹。

而从环比跌幅数据看，包括福州、广州、张家口等市场跌幅相对大。此类城市过去购房市场相对活跃，政策调控后，市场有明显降温。

若从环比跌幅数据看，跌幅最大的10个城市中，除岳阳没有出台明显的管控政策外，其他9个自今年3月份以来都已经出台了新的管控措施。

值得关注的是，一线城市中广州市场降温最明显，4月环比下降50%。

(数据来源：易居研究院)

附注：50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。

3、北海同比大增111% 福州同比跌幅最大

此外，对4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的同比增幅进行排序。

从排行中可以看出，同比增幅最大的城市为北海，为111%。北海市场购房政策相对宽松，在海南市场政策收紧以后，或有部分需求进入了北海市场，进而推高了市场交易。

而从同比跌幅的数据看，福州、无锡和南京等城市的跌幅较大。此类城市购房政策趋紧，造成新房成交面积同比下滑较大。

(数据来源：易居研究院)

4、未来成交量仍持续回调？

那么，楼市接下来会怎么样？

首创证券指出，通过强势冰冻短期流动性，发挥对投资性需求的抑制作用，未来“限售”政策可能成为主流调控措施。

中原地产首席分析师张大伟预计，后续二线城市将全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

中国指数研究院认为，随着热点城市调控逐步升级和调控向周边三四线城市蔓延，预计未来市场成交量仍将持续回调。

除了严厉调控，对于楼市影响最大的则是房地产信贷的变化。

目前，房地产信贷政策全面收紧，多城市上调房贷利率，五一假期后，北京多家银行发布住房贷款利率的最新通知：5月1号之后，首套房执行4.9%的基准利率，二套房的贷款利率则在执行基准利率上浮20%，即5.88%的年利率。

4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。

“从整体来看，信贷利率呈上升趋势是必然。”张大伟说，从银行的资金情况看，房地产调控政策持续收紧，资金成本明显上升。

以北京为例，在严控下，房价出现调整的可能性增加，因此，银行对抵押品的风险意识提高。

预计各家银行后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。