国际金融报/郑国中




　　国际经验表明：个人住房贷款违约率一般在贷款发放3至8年后攀升

　　截至今年9月末，中国房地产贷款余额为21327亿元，其中很大一部分是最近这两年贷出去的。根据国际经验，个人住房不良贷款将在未来3到8年间出现，也就是说3年以后，个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将开始逐渐暴露出来。从中国整个房地产市场的现状和发展态势来看，房地产金融已出现了一些值得重视的苗头。

　　泡沫苗头隐现

　　当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房供大于求，中低档商品房供不应求。同时，存在着投资过热现象，1998年－1999年，全国房地产投资增长率保持在15％左右，2000年涨到19.5％，2001年更是高达25.3％，2002年仍高达21.9％。

　　与此同时，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到今年9月末的21327亿元。然而，投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升。

　　最近，人民银行重庆营业管理部在现场检查时发现，重庆辖内商业银行涉嫌虚假按揭贷款主要表现形式竟有八种之多，如借款人为开发商内部职工或关联企业职员、以个人名义购买的房屋由房地产开发商使用等。凡此种种，不管手段如何变化，最终目的就是要用“假按揭”的方式套取银行贷款。当然，更多则是有意无意的拖欠贷款。由于参加房产信贷的客户越来越多，虽然拖欠还款客户比例也许尽管只有万分之几的比例，但由于基数大，并与日俱增，银行催款成本也十分可观。

　　健全风险监控网

　　尽管如此，我们绝不能因噎废食。当务之急是，银行要在风险防范与保持发展之间求得最佳结合点。这无异于给银行出了一道风险题。银行交出什么样的答卷，在一定程度上将决定我国个人住房贷款的“大厦”能砌多高。

　　一是要建立一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系。当前，各商业银行对贷款在后期使用中所面临的风险，缺乏相应的措施。因此，应建立一套全面评估贷款企业的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险进行研究，以及资产安排、开发实力等进行彻底评估。

　　二是要切实提高风险预警能力。对银行来讲，积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看，却适得其反。因为，银行目前在决定对房地产商是否进行开发放贷时，主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产或担保资产，但这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，同时，辅之以抵押资产和担保资产的评估，只有这样，才得以有效规避分析。

　　三是确保资金封闭运行。在项目建设过程中，开发商贷款资金支出必须接受商业银行监管，按贷款指定用途拨付，项目销售收入通过贷款银行结算。银行要认真测算项目开发建设周期，合理确定房地产开发贷款期限，适当把握房地产客户资产转换周期，使贷款期限与之匹配，提高贷款资金的流动性、安全性和效益性。

　　四是改善对个人住房贷款项目的审查。主要是加强对项目开发商的审查，加强对项目的审查，加强对借款申请人的贷前调查，加强对借款申请人还款能力的调查和分析，改进对购房人还贷能力的评估方式。

　　把握贷款投向

　　对银行来说，要不要放贷，判断标准不是贷款项目高档不高档，而是放贷的风险有多大。据了解，不久前，建行发布的有关调整房贷投向的一系列政策措施，涉及四方面共22项内容，主要目的就是严格控制房贷流向，优化信贷结构。在控制和退出的方面，主要是严格执行央行的政策规定，严格控制向别墅、大户型等高档豪华住房以及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目发放贷款，严禁向未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等违规开发的房地产项目发放贷款等。与此同时，根据房地产市场重新洗牌后的新形势，审时度势将贷款的重点主要放在：支持普通商品住房和经济适用住房项目、支持以自用为目的的个人住房贷款，支持二手房等方面。

　　深化金融服务

　　一是要细分市场，细分客户。这次央行新政，体现出了一种全新的价值取向：对于申请购房贷款的客户，商业银行将根据申请者的经济条件和购房用途进行“客户细分”，对不同的客户群体提供不同的房贷产品。

　　二是要以客户为中心，提供度身定做的服务。建行上海市分行推出“两代接力”贷款，增补了市场空白，这样，老人可以真正贷款买房了，因为老人的贷款合同可以延续转接到子女身上。

　　三是积极学习外资银行的做法，提高自身的服务水平。据了解，渣打银行房贷过程是这样的：首先，贷款人填写申请表后，递交银行信用部门，信用部门对贷款人资质、信用等各方面情况进行评估，一旦认可后，银行工作人员会在24小时内回复贷款人。同时银行告之贷款人所贷金额、利率、还贷方法，哪种还贷方法适合贷款人，哪种还贷方法不适合贷款人。而且工作人员会根据贷款人实际情况，提出适当建议供贷款人参考。如果贷款人在签订贷款合同后，对原先还贷方法不满意，银行会重新为贷款人设计一套还贷方法，直到贷款人满意为止。

　　房贷争议回放（相关链接）

　　●房贷保险备受指责

　　房贷险本是中国人民银行为防范房贷风险规定的，即办理个人住房按揭的同时，必须购买房贷险。它的保险费率一般是在总房款的1‰—1.5‰之间，由购房者出钱购买。但是第一受益人是银行，第二受益人才是购房者。加之，近年来，很少出现过实际赔付的案例，这一切，经媒体披露后，很快引发了社会的声讨，尽管房贷险的最大受益方是保险公司，但借款人矛头却更多地指向银行。

　　●还款方式饱受诘难

　　中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。但长期以来，几乎所有的房地产广告，都会有类似的一句广告词“月按揭还款××××元”，而登录任何一家购房网站，按揭计算器所给出的结果也都是每月等额还款的账单。各种购房信息暗示人们，买房只有一种按揭还款方式———等额本息还款。然而，当“为何一样的40万元房贷金额，一样的30年还款年限，等额法和递减法所还利息居然会相差几万元”的报道由南京一家媒体披露后，却立即引起巨大反响，不少媒体都连篇累牍地报道了等额本金还款法和等额本息还款法的优劣，并指责银行向客户隐瞒等额本金还款法是为了“多收利息”。更有一些地方的消费者协会，公开指责银行，侵犯消费者的知情权和选择权。