作者万晶
时间2010-08-31 23:17来源中国证券报·中证网

　　“我们在西安有块好地皮，缺少资金开发，急需找到投资方合作。”深圳一家中型房企项目部负责人李方（化名）近来十分繁忙，四处找钱，不仅找了其他地产公司，还拜访了多家投资公司、信托公司甚至民间借贷机构，面对飙升至20％的融资成本，李方很无奈。

　　中小房企遭遇融资难

　　李方所在的公司前几年在西安买了块地，位置在核心地段，之前西安房价一直相对平稳，去年以来涨幅较大，公司今年打算开工，却突然遭遇房地产调控政策，中小房企融资不那么方便了。

　　眼下很多房地产公司开始遭遇资金紧张问题，一些项目被迫寻找合作方共同开发，而有资金实力的合作方提出的条件却越来越苛刻，民间借贷的利率也大幅上升。

　　李方找到信托公司，发现融资成本已经接近年息20%了，而民间借贷利率更是在此之上。“还是考虑找个投资方合作开发，以出资比例分享项目股权。”李方表示，信托和私募机构借款利息太高，只有这种方法，才能有效降低房地产企业风险。

　　据了解，在银行信贷额度控制、对中小房企开发贷款有所收紧的背景下，信托公司成了香饽饽。与最近信托产品接近年息20%的融资成本相比，上半年其成本还仅12%-16%。

　　“如果加上开发商从信托公司争取到融资的隐性成本，很多项目的融资成本甚至高过20%。”深圳一位信托业人士指出，信托公司的融资成本正有逼近民间借贷的趋势。与此同时，银监会日前要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备，使得地产企业曲线融资雪上加霜。

　　有股份制企业贷款部审批人表示，中小房地产企业风险相对较大，如果申请开发贷款，利息需要上浮相当大的比例，不然很难通过审核。深圳有国有股份制银行也表示，若有信用好的机构出面担保，利息上浮幅度才能小一些，而这种信用好的担保机构，基本是指央企和大型上市公司。央行的统计数据表明，二季度以来房地产企业融资渠道出现了较大变化，今年第二季度银行开发贷款新增1200亿元，远低于2009年同期的3800亿元。

　　中小房企资金链率先遭遇困难，一些交易所开始出现挂牌股权转让的中小房企，部分竞争力弱的开发商也靠直接出售其股份来填补资金缺口。

　　银河证券房地产行业分析师潘玮认为，受制于调控政策，目前房地产公司主要通过“合作”方式，让渡一部分土地权益，或在不影响控股的前提下出售股权来获得资金。

　　现金回笼压力骤增

　　资金压力逐渐显现，借助近两个月成交回暖之势，开发商逐渐开始将一些之前延迟上市的项目推出。

　　8月第一周，广州就迎来数十个楼盘开盘，包括翰林8090HOUSE开盘、逸彩新世界、金地荔湖城推新品、龙光萝香悦山开放板房。不仅看楼人气增加不少，成交数据也呈现上涨势头。

　深圳一些新项目也趁势迎来热销。8月28日，绿景大公馆推出主力户型88平方米的三居，均价在13500元/平方米左右，共52套，当日售出八成。同日，万科清林径推出370套新房，均价12500元/平方米，户型面积80—130平方米之间，销售近九成。莱蒙集团旗下两大楼盘———水榭山和水榭春天也在近期发售，水榭山推出59套，卖出近50套，水榭春天推出90多套，卖出70多套，合计回收现金近10亿元。为趁着金九银十回笼资金，深圳南山区有四个小户型新盘也即将在9月登场。

　　WIND统计显示，按申万一级行业分类，A股上市房企上半年末负债总额高达8933亿元，而总资产合计为13178亿元，整体资产负债率达到67.79%；经营活动现金流量净额累积为-837.56亿元，而上年同期该项目为418亿元；同时现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元，而上年同期为548.3亿元，现金不断消耗。

　　即使是地产龙头企业，其现金回笼压力也日趋增大。保利地产上半年经营活动现金流量净额达到-233.48亿元，万科、金地集团和招商地产分别为-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在2009年上半年，这个数字分别是54 .52亿元、98 .22亿元、26.43亿元和31.46亿元。

　　在香港上市的内地房企也出现分化，多家地产商在一线城市的楼盘销售情况都不如预期，多数地产商的最大利润来源已从一线城市转移至二线城市。富力地产今年制定的销售目标是300亿元，中报显示调控措施已使得成交量显著下跌，上半年销售完成125亿元，相当于全年目标的42%。同时富力地产的融资成本上升，今年上半年融资成本上升至4.676亿元，较去年同期增加了74%，主要因资本化利息金额减少了1.9亿元。而雅居乐地产迄今仍有土地款13.27亿元没有付清。

　　财务困境不容小觑

　　房企资金链开始紧绷，存货却大幅上升，这对其未来资金状况也构成威胁。“万保招金”四大地产巨头上半年存货合计达到2845亿元，相比去年同期大幅增长55.3%，而今年一季度末存货才增长一成有余，存货急剧增加主要来自二季度。按照已公布的开工竣工面积看，大部分开工竣工面积集中在今年下半年。

　　监管部门近期对“银信合作”亮红灯，也让开发商融资渠道越发狭窄。据悉，目前银信合作理财产品规模已突破2万亿元，以信托贷款和信贷资产投资类业务为主。这一规模从去年9月末的不足6000亿元，今年4月末已飙升至1.88万亿元。

　　业内人士分析，房地产行业资金来源主要有三块，其中预售款占30%，债款20%-30%，对外筹资大约20%-30%。三个资金来源具有非常强的周期性。房地产调控导致房屋销售下降，预售款收入下降，银行也不敢贸然放贷，多方面资金来源同时遭遇考验。

　　独立地产研究员、清华大学经济管理学院杜丽虹表示，若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。

　　杜丽虹指出，要应对持续期在2年的低谷，国内上市房企的财务安全底线，即净借贷资本比上限平均为44%，而测算结果显示有45%的上市房企已突破财务安全底线。其中有30%的上市公司的实际净借贷资本比财务安全底线高出20%以上，这些企业将在低谷期的第二年面临财务困境。