关于 房产是否存在泡末的问题，争论由来已久，正、反双方的亮出的论据无非二方面——支持泡末论者，总是围绕居民的收入与房产价格的悬殊做文章，而反对泡末论者总是强调城市化与房产市场的“真实需求”来反击。但论辩双方其实都是围绕微观经济的市场承受力与市场需求来做文章，却并没考虑到整个宏观经济局面对中国房市的实际影响才是关键。

关于这方面的问题，《上海商报.地产周刊》12月16日引用了一位“特约撰稿人”的话表述了这样一个观点，很发人深思，不妨摘引如下：“特约撰稿人欧成效的主要观点是：房价等于房子除以人民币，目前房价上涨的实质不是房子在涨，而是人民币在跌。 作为强硬派多头的代表，欧成效对于楼市和房价的诸多问题，给出了一个干脆快捷的答案：关键是货币供应量。他的观点很明确，不是房子在涨，而是人民币在跌。 ２００１年初，人民币的供应量是１１万亿，到２００４年底，货币供应量变成了２４万亿，增幅超过１００％。如此大的货币供应量来自于保持汇率稳定的需要。外资进入，中央银行必须增发人民币来收购美元。房价等于房子除以人民币，货币供应量一直在升，预计到２００５年底，中国的货币供应量会突破２８万亿，到２００６年底会突破３５万亿，只要货币越发越多，房价就不可能不涨。　 他个人认为，明年的宏观调控可能对银根有所松动，Ｍ２涨幅２５％仍属合理预期，货币的增长速度仍然将远远快过造房子的速度。”（见上海商报电子版，http://www.sh-business.com/news.asp?id=20114)

实际上，此前已经有专家也谈到过这个问题。10月28日上海《外滩画报》上也曾有以下报道：“来自上海的学者易丰纲持有与谢国忠完全相反的观点，易丰纲认为：由于大量美元流入中国，导致了人民币供应的充沛，从而引发房地产价格的上扬，这样的趋势才刚刚开始，远远没有到要结束的时候。易丰纲称：在2003年一年之中，有800亿美元的外汇流入中国，其中直接投资为450亿美元，央行收购数量是350亿美元，这800亿美元虽然使中国的外汇储备大大增加，却同样使央行按照1：8.27的比例发行了6500亿元的人民币投放市场，从央行到商业银行，通过贷款的放大机制，实际增加的货币供应量在1.5万亿左右，正是这额外增加的1.5万亿人民币，促使了国内（尤其是上海）房地产价格的上扬。易丰纲认为：近两年来，美元相对于其他主要货币有38%以上的贬值，由于人民币实行紧盯美元的政策，人民币针对其他主要货币也发生了38%以上的贬值，反映在国内资产价格上，须有38%的增值幅度，才能与人民币名义贬值后的实际价值相符。按照易丰纲的推导，上海房地产价格的上升尚处于物价猛烈上涨的初期阶段。由于中国广义货币M2与GDP总值之比已经达到了170%，大大高于国际上70%的平均水平，如此多的货币供应，最终体现在资产价格上，必然是房地产价格的狂涨。 ”（见外滩画报电子版http://www.bundpic.com/pap/20041028/27.htm）


通过上面二个摘引，我想，略通经济学的人大都能明白其中的含义。在货币贬值的情况下，市场上的普通商品，具有可复制性，不具备保值功能，大部分消费品还存在激烈的市场竞争，只有跌价的份，在任何情况下都是从买进开始就开始了掉价的进程。而只有矿产、土地等自然资源，具有相对稀缺性和不可替代性，才具有“保值、增值”的功能。对于广大城市居民来说，房产涨价的奥妙其实在土地的价格上。

从以上分析不难看出，中国的房产价格问题，已经远远超出房地产问题范畴本身，而直接与一国的货币（包括汇率挂钩政策、货币发行量、外汇储备）以及国际汇率走向有关了。而这种大环境与趋势，考虑到美圆的弱势一时难以改观，而中国GDP对外贸的高依存性所导致的特殊的汇率挂钩政策也不可能在短期内变化，似乎也很难很快改变。

只要这种趋势和大环境没有大的变化，房产作为货币发行量增加的情况下资本“保值增值”的工具，其价格的总体走势，是可以预期的。微观因素应该考虑，但必须放在宏观的大盘子里才能看得更清楚。比如，居民的收入与房产价格比，如果考虑到通胀的因素，居民的收入放在手上，难道就更值钱？银行的加息程度又能在多大程度上抵消这种由于国际宏观因素带来的通胀因素呢？

现在一些媒体，在谈论房地产“泡末”时，似乎有意无意在回避货币与汇率因素对地产的决定性影响，也有误导之嫌。而从“道德”上去批评房产商“炒作”，温州剩余资本的“逐利”，也是没有多大意义的，因为这不仅仅是一个微观经济问题。