记者 石朝格　高改芳  

　　在我国政府严控房地产过热，频频打出“重拳”之际，外资在中国购房的热情却不降反升。  

　　“两周之内，中远远洋新干线的另一栋楼将按照同样的模式达成整售协议；如果不出意外，一个月之内，我们还会引入另外一家世界知名的投行进行合作。”４月２０日，中远地产董事长李明十分兴奋地向记者描述。  

　　看起来，他仍然沉浸在４月８日那宗交易带来的喜悦中。这一天，北京中远远洋新干线Ｄ座酒店式公寓，以３０００万美元的高价，被全球发行的扬子基金买走。  

　　近日，外资机构大手笔购买中国房产的举动令人目不暇接。４月初，高盛以１．０７６亿美元买下上海一栋２４层的写字楼；３月，凯德置地以１８．３７亿人民币的价格，买下中环世贸中心Ａ、Ｂ两栋甲级写字楼；２月底，摩根士丹利占股５６％的北京富盛利以超过４亿元人民币购买了富力双子座ＴＯＷＥＲⅡ；２月初，美林集团出资３０００万美元，入股北京银泰中心……  

　　到底有多少境外资金投向中国房地产市场，它们又通过什么路径进入中国？本报记者分赴北京、上海两地进行实地调查。  

　　北京：外资开始发力  

　　进入２００５年，一向低调、小心翼翼的外资机构纷纷从沪上转入北京房地产市场。  

　　“此次签约中远远洋新干线，只是我们迈入北京的很小一步，除了这个项目，很快还会有另外一个项目。”首次出击北京房地产市场的扬子基金相关负责人表示，扬子基金的投资重镇原本在上海，今后的投资重点就是北京，当然在其他的二线城市，有特别适合其投资理念的项目也不会排除。  

　　新加坡嘉德置地及其在华全资子公司凯德置地更堪称“沪上资本进京”的典范。  

　　今年１月４日，嘉德置地以约１７亿元购买了北京华联商厦北京安贞店和北京华联望京购物中心；２月底，凯德置地以５．５亿元独家拿下北京东二环路商业区１．４７万平方米的综合用地地块，计划于未来三五年兴建一个拥有高楼公寓、办公楼及零售商铺的综合项目；３月初，凯德置地又斥资１８．３７亿元收购了北京中环世贸Ａ、Ｂ两栋甲级写字楼。  

　　４月初，嘉德置地以１．０７６亿美元决然出售其早年在上海投资的百腾大厦项目。
  
　　较之于机构投资者，海外个人投资者也出现了“北上”现象，一些高档楼开盘时常会出现洋人的身影。  

　　３月中下旬，潘石屹在ＳＯＨＯ中国网站聊天室表示，“有一部分客户正从上海转移到北京”，“我了解到至少有两拨客户是在他们上海的房子出售后来购买ＳＯＨＯ尚都的。”

   ４月２０日，北四环安徽大厦附近一座高档楼盘正准备第四期发售，看房人中，有一半以上是外籍人士。“进入今年第二季度，在我们这儿买房的外国人明显增多了，好的时候一天能卖出１０多套。”一位销售经理告诉记者，这个楼盘前三期业主超过５成是欧美人士，外资总共购置住房近千套，资金大约为１５亿—２０亿人民币。  

　　宝星国际的销售负责人分析说，目前，北京市外资购房比率在大幅攀升，海外个人大量到北京购买房地产，其中一些超出了购房自用的范畴，明显带有投资或投机性质，这部分海外资金，一部分来自一些境外的房地产投资基金和风险投资基金，一部分来自大量的个人散户资金，总体看，资金并不是很多，不及上海的一半。  

　　虽然对于境外资金在内地个人购房的数量难以确切统计，但透过一些外资银行个人按揭业务量的飙升，或可窥得一斑。据北京某外资银行一位客户经理透露，尽管该行进行了严格的审贷管理，但是今年以来，每个月通过审核的境外人士个人按揭贷款业务量依然达到人民币１亿元，相比去年，境外资金的涌入增加了一倍。  

　　曾与建外ＳＯＨＯ合作的东亚银行北京分行的相关负责人表示，“几年来，与我们合作的房地产项目就有３０多个，主要给买房的外籍人士提供外币个人住房按揭贷款，比如新城国际、温莎大道等，几年来，分行这块的房贷余额达到了２０多亿元。”  

　　针对外资大量涌入北京楼市的现象，业内人士普遍认为，虽然目前国际游资在北京还没有形成气候，但势头强劲，政府要时刻保持警惕，对外资的进入要分清其投机、投资的性质，从开始就将投机资本遏制住，以免外资炒家推高房价，造成房价泡沫。  

　　上海：仍然是主战场  

　　外资购房的主战场仍然是上海。  

　　“高盛以１．０７６亿美元买下上海百腾大厦，表明这家美国投资银行可能仍将上海房地产视为不错的投资。”中国房协某负责人认为，上海的房价对本地人来说是很高，但是相比香港、东京、纽约等城市，其房价并不算高，因此对海外资金而言仍具有投资价值。  

　　某外资银行上海分行的人士告诉记者，央行房贷利率的调整对外籍人士贷款买房基本没有影响。因为外籍人士一般都从外资银行使用外币贷款，尽管美元也在不断升息，但外籍人士买房热情至今未减。此外，即便在中资银行贷款，外籍人士也可轻松承受这部分新增贷款利息。有关资料显示，尽管上海楼市去年上涨幅度高达１５％，但美元相对其他货币的贬值幅度却达到３８％，相比之下，美元持有者仍然希望投资买房。  

　　记者了解到，在上海，许多用外资买房的个人投资者中，大部分是日本、马来西亚、新加坡及我国香港、台湾地区的海外华侨，或有亲属在海外的中国人。  

　　“这些人通常从银行贷出美元，然后结汇成人民币买房，或者直接用美元买房，其投资的主力楼盘大都是位于市中心的２００万－５００万元一套的高档公寓。很多人是进行‘自买自卖’炒作。”这位人士透露说。  

　　为客户提供房地产投资银行服务的基强联行投资管理（中国）有限公司副总裁陈咏东介绍，２００４年，海外基金对中国房地产市场的总投资额为３亿—４亿美元，而预计在２００５年及未来两三年内，这一数字将增加至１０亿—２０亿美元，几乎达到去年投资额的５倍。上海作为中国房地产市场开发的龙头，必将成为海外基金的投资重点。  

　　２００４年底，摩根士丹利悄然购入锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓后。２００５年一开始，海外基金就纷纷现身上海楼市。前不久，嘉德置地宣布将旗下甲级办公楼新茂大厦９５％的权益，出让给来自澳洲麦格理集团旗下的联胜公司；差不多同一时间，摩根士丹利联手上海盛融投资有限公司收购世界贸易大厦。  

　　在大摩、ＩＮＧ、雷曼兄弟和第一中国纷纷扩大投资的同时，“潜水”的海外资金实力也不容小觑。酝酿加大在中国投资的海外资金，还包括一些观望良久终于行动的投资机构。过去两年，上海比较活跃的海外资金以东南亚和美国机构为主，近半年来，欧洲和日本的委托咨询项目陆续增加。  

　　值得政府和业界注意的是，在今年上海出台房地产价格的抑制政策之后，国外资金进入房地产市场有加快的迹象。高盛证券证实旗下投资基金，日前刚刚落实首宗在内地的物业收购，收购价高达１．０７６亿美元，创下外资收购上海写字楼最高金额记录。上海传媒则标榜这是当地外资收购史上，迄今最高金额的交易。而卖家新加坡嘉德置地自一月以来已成功出售两幢物业，套现约１６亿元。该公司的另一桩交易是今年一月，麦格理集团旗下基金ＭＧＰＡ以８亿元人民币收购嘉德置地在上海的新茂大厦，被称为“海外基金在上海最大宗的整幢物业成交个案”。  

　　外资的腾挪之术  

　　据专家介绍，投资中国房地产业的外资主要包括三类资金：一是摩根士丹利、汉斯等国际投资机构；二是大型境外企业的投资；三是关注住宅公寓物业的散户买家，即所谓外资炒房“热钱”。  

　　“‘热钱’的短期投机行为主要模式是私募资金、短期拆借以及短期倒买倒卖。”伟业资产管理公司总经理张晓晋指出。  

　　人大金融与证券研究所副所长赵锡军预测，虽然目前国外基金进入中国的量并不是很大，但很多基金正试图以与中资公司合作或是参与政府旧城改造等方式进入中国市场，到２００６年底中国对金融业完全开放后的两三年之内，其资金量将达到２０亿至３０亿美元。  

　　“房地产投资基金和海外机构资金通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司介入公司运作等三种方式自由进出。”一位接近外管局北京分局的相关人士介绍说，而个人购买房产则通过“化整为零”、“黄牛”等方式兑换成人民币，如果想变现汇出收益，就必须提供该房产交易的完税凭证、买卖房产的合法手续以及当初购房时的境外汇款凭证等。  

　　“挪用经常项目资金进行房产投资的收益在正道走不通的情况下，一些‘潜运作’同样可以帮助实现利润的汇出，如借道贸易项目或者地下钱庄。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟分析。  

　　外资进入已产生一系列的连锁反应，其中最直接的后果是导致我国部分城市房价过快增长，甚至有引发金融风险的可能。  

　　“外资无疑成就了中国楼市的辉煌，但同时资本逐利的本质也使得楼市充满了投机与风险。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，一旦汇率变动，楼市必定出现一定的抛盘。  

　　上海房地局某领导也曾预言，如果未来人民币升值幅度超过７％，对楼市的影响将是巨大的。可以预见的是，那些先前用美元在上海、北京等地大量购房的海外资本很可能抛盘套现，这将导致房价整体水平的波动，进而挫伤市场信心。  

　　对此，国家外汇局有清醒的认识，并采取了甚为严厉的措施。目前，国家外汇局与其他宏观经济部门正就资本流入中存在的违规行为进行调查。  

　　“从掌握的情况看，目前大多数外资机构介入房地产的投资行为是规范的，想要炒一把就走的海外游资很多是通过国内的人来炒作的，对此可以通过交易环节加以控制。”某国有银行风险管理部门的负责人告诉记者，在中国实行资本项目严格管制的前提下，购房资金的进出是投机成功与否的关键。 （中证网）