东方早报  



从股市论房市：房地产将进入完全的泡沫阶段

　　2月15日，中国保监会联合证监会下发了《关于保险机构投资者股票投资交易有关问题的通知》，这一《通知》的问世意味着保险资金直接投资股票市场的操作技术问题已得到解决，保险资金直接入市进入实质性操作阶段。在550亿元保险资金将直接入市的消息带动下，春节后开盘第一个交易日，沪深两市双双开门红。

　　与此同时，就在春节前最后一个交易日，国家正式出台了《企业年金基金管理机构资格认定暂行办法》，千亿之巨的企业年金同样随时准备进入股市。

　　股民们开始期待，自2001年起连续四年几乎终日阴霾的股市会在新的一年中迎来复活。相伴而来的，则是国内的房地产市场进入了同样自2001年以来持续繁荣后的第5个年头，在众多观察人士的眼中，楼市近两年来令人咋舌的快速上涨已经吸引了大量的投资或投机的资金进入楼市，“炒楼”已经不再是一个让人陌生的名词。股市与楼市几乎在同一时间段内的涨跌互现被人冠以“跷跷板”的比喻，含义非常简单，一端上扬则意味着另一端的下挫。由于整体资金量的有限，两市之中，资本似乎只能选择其一。在这一场市场资金争夺战中将迎来一个怎样的局面？

　　2005年股市期待突破

　　业内人士普遍预测，股市众多利好将在今年内得到释放。

　　由于国家政策的积极介入，股票市场正面临着强大的支撑动力，随着保险资金和企业年金这两块安全性要求极强的庞大社会新鲜资本在今年年内注入股市，整体市场的信心获得了大幅提升。

　　作为一种信心经济，种种迹象在近段时间内向人们展示着未来一年内已经跌无可跌的股票市场有复苏的可能。在各种媒体上，分析人士正以其特有的手段预测着未来一年内的股市反弹。按照股市周期的运算规律，人们把今年看成是由熊转牛的一个转折点。有预测显示，股票市场的复苏将在今年第二季度正式开始，其强大的动力将给今年股市带来数百点的反弹。

　　2005年里，股市的突破几乎已经变成了一种共同的预期，一系列的利好消息使得人们有理由期待，由国家政策竭力扶持的股票市场在未来一年内走出颓势。

　　投资者信心难建

　　利好是一方面，实际的表现却是另一方面。

　　第一理财网CEO洪曦先生在很长时间内都坚守着一个纯粹的投资者身份，他曾一再表示对于楼市的投资，只是因为在如今国内那么多投资产品中，房地产是投资收益最高的一项投资产品。洪曦认为，股票市场并不是一个好的投资市场，由于庄家的存在，中小股民的利益几乎是不能由自己掌控的，庄家可以有做空或做多的选择，因此可以在恶劣的条件下依然能够获利，而对于股民来说，却只能企盼股价上涨一种选择，这种游戏本身就不是公平的。同时，由于监管缺陷，楼市目前的这种状况并不会因为一些政策的出现而有所改变，在这种情况下，房地产投资资金进入股市显然并不明智。

　　实际上，除了国内的投资者以外，境外机构对于中国股市同样抱着若即若离的态度。在过去的一年中，几家境外投资机构包括美国雷曼兄弟公司、美林证券等相继获得了QFII额度，能够以合格境外投资者的身份介入中国证券市场。但是，单从额度上来看，数千万美元的资金对于庞大的股市来说无异于杯水车薪，更何况，国外资金真正对于中国证券市场的投资几乎只是象征性的，购买数量极少。复旦大学中国经济研究中心朱永教授认为，目前而言，国内投资者对于中国证券市场的信心依然没有建立。对于海外资金来讲，追求投资效益的同时也同样需要一个相对稳定和安全的环境，在中国证券市场的发展不规范的情况之下，它们也并不愿意过多地投身其间。由于国内证券市场所存在的种种弊端不可能在短时间可以解决的，尽管从目前来看，市场有反弹迹象，但也仅仅意味着反弹而已，全年两三百点的指数涨幅几乎已经是极限，如果不解决股民的补偿机制问题，股市的行情就很难真正来临。

　　事实上，就在这两年人民币升值预期普遍被热炒过程中，所谓的海外热钱却选择了资金流动性较差的房地产市场。

　　楼市温度依然未减

　　进入新的一年，海外资本对于中国楼市表现出了更大的信心。就在今年2月2日，美林证券宣布投资3000万美元进入北京房地产市场，成为一个合资地产项目的合作投资和经营方。凭借这一协议，美林首次踏入了中国地产管理市场，就此成为包括摩根士丹利在内的海外投资者阵营中的最新成员。

　　朱永表示，目前中国最为紧缺的资源依然是土地，前些年部分政府对于土地资源的大量挥霍必然将导致土地的日趋稀缺，因此，从长远来看，房地产将具有长期的投资价值。虽然房地产的投资风险正逐步被提出，但是相比之下，证券市场所包含的风险显然更大。而相对于股票市场而言，起步不久的房地产市场依然属于“朝阳产业”，在几年之内，地产业的发展是应该被看好的。

　　另一方面，已经在楼市中获利的投资者们很难在目前情况下舍弃房地产投资。投资者茅先生在1994年的股市低谷中几乎赔光了曾经积累起的所有资金，之后，白手起家的他在1998年介入了房地产的投资中，靠着房地产的发展，他至今已经拥有了数百万的净资产。至今对于股票市场的风险茅先生依然心有余悸，目前在楼市中赚取稳定回报的他表示这种投资会是长期的。

　　上海珠江投资有限公司总经理贺大川认为，股市的波动对于楼市资金不会有太大影响，在目前依然存在供求矛盾的情况下，消费者对于住所的需求足以支撑楼市的发展。贺大川指出，相比于股市的影响，加息对于楼市的影响可能更大，如果在年内连续有两次以上的加息，届时，无论对于自住消费者还是投资者来讲都不得不考虑还贷时的资金压力。

　　朱永指出，人们长期期许的“财富效应”并没有在股市出现，而这两年来，这一效应却开始在房地产市场上显现，2001年开始的财富积累伴随着房产增值而进入良性循环，这必然会吸引更多的资金进入楼市。从这个角度来讲，房地产市场的繁荣将会持续相当长的时间。

　　投资热点转换可能性存在 虽然从目前来看，大部分资金对于房地产市场“情有独钟”，但是，这并非代表着资金没有转向的可能。

　　记者在此前的采访中发现，很多近乎职业的炒楼者都有过股市投资的经历，他们对于1999年的“5·19”行情至今念念不忘。

　　普润地产研究员王水田先生在仔细研究了去年下半年的上海楼市变化后发现，由政策影响所带来的销量变化非常明显，其变化幅度甚至在20％以上，其相互关系已经类似于资本市场的波动。这种现象的出现使得目前的上海楼市已经开始从一个居民消费品市场向以投资为目标的资本市场转换。既然类似资本市场，由于资金的逐利性，一旦股票市场的投资获益率大于楼市，就很可能出现房地产市场资金转而流向股市的可能。

　　实际上，按照目前的经济发展态势来看，中国内地的股票市场确实是被严重低估。可以看到，在管理相对规范的香港股市上，内地股票表现非常抢眼，而这些公司相对的A股市场表现却有很大差距。尽管目前人们对于股市的信心普遍不足，但是，一旦股市出现真正的上涨行情，逐利的资金不可能不心动。“事实上，无论在什么时候，在短时间内获得最大的利润只有在证券市场上才能够实现。”一个投资者这样表示。