中国经济周刊/张俊才  





　　国家统计局官员：国家应密切关注房地产价格

　　学者直指房价攀升六大因素 将会带来两严重后果

　　10月8日，台北国际金融101（以下简称台北101）大楼公司董事长陈敏熏面带微笑，从世界高楼协会主席Ron Klemencic手中接过“世界第一高楼”证书。这座高楼总高度为508米、外形酷似“中华第一高楼”上海金茂大厦，其高度目前确实是“世界第一高楼”。而与金茂大厦只有咫尺之遥的“上海环球金融中心”正式奠基比台北国际金融101大楼要早2年，当时也曾要号称“世界第一高”，可到现在工地现场却依然没有动静。

　　从1997年7月奠基打桩算起，上海环球金融中心已在地下“保胎”7年有余，其间复工传言不断却至今仍寂静无声的“世界第一高”到底在做什么？为了进一步弄清其“难产”的庐山真面目，《中国经济周刊》开始了相关的调查。

　　沉寂 “工程区”

　　10月14日，世纪大道“中华第一高楼”金茂大厦东侧Z4-1号地块上的“世界第一高楼”上海环球金融中心，被砖墙圈围得严严实实。外墙高擎电脑绘制的“高楼效果图”广告牌却已经容颜模糊。

　　透过铁门缝隙，可以看到：倒地的施工架蚀锈斑驳，周围衰草一片；而面朝银城南路唯一的侧门内，十几个工人正稀稀拉拉地忙碌着。

　　守门的保安礼貌地谢绝记者进入：“上面有规定，不允许任何人拍照场地，也不允许任何人进入采访。”

　　当问到是否马上要开工时，保安一脸严肃：“不会很快，这些工人在做地面平整，真正复工最快也得到明年年初。”

　　工地仍然插着“龙元建设集团”白色的徽旗。而《中国经济周刊》致电该集团，其属下“环球金融中心”项目人士称，11月2日，这个“世界第一高楼”将如期复工，按计划，2007年年底竣工。

　　此前，该项目开发商上海环球金融中心有限公司总经理助理徐剑在接受记者采访时也同样否认了停工的说法。徐剑告诉记者，目前正在进行塔楼区地下连续墙的工程，为接下来的地下主体工程进行一些准备工作。

　　而据上海环球金融中心有限公司项目负责人说，基坑开挖工程已经进行到了地下18米，其“圆形地基”现已打造完毕；只是，近两年工程没有实质性进展，基本处于停工状态。至于正式复工的日期，还不好透露。

　　“环球金融中心”工地对面的保险大厦的徐先生告诉《中国经济周刊》，一年多时间里，工地上的工人始终是在进行“地基基坑的维护和开挖”，根本没有进入到实质性的建设阶段。2003年2月的复工，更像是一次更改原来的设计和投资方案的对外公告。

　　据参与项目管理的知情人透露，上海环球金融中心有限公司和大股东日本森海外株式会社除了不断修改设计方案外，最主要的精力放在了融资上。

　　复工之谜

　　不过，近日已有媒体报道，11月2日“世界第一高”将要复工，预计2007年11月底竣工。

　　但是，这“年年复工”的消息，已经无法刺激市民的神经。“别信报上的，喊一阵子，不会有结果。”一出租司机肯定地对《中国经济周刊》说。

　　司机表示，当初很多上海市民对 “摩天”大楼将建的兴奋劲已被7年的等待消磨殆尽，对于媒体的不断吹风已显得有些麻木。

　　最近媒体报道称两大公司—中国建筑工程总公司和上海建工（集团）总公司夺得了上海环球金融中心大楼联合总承包合作权，涉及工程总价为人民币39亿元。这次刮风会不会不同于以往？“世界第一高”是否真的要出土了？

　　当《中国经济周刊》致电上述两家公司时，工作人员却是一头雾水。中国建筑总公司上海分公司说：“是否有这件事，我们不敢说，要问问总公司”。

　　上海建工集团也称“不清楚这回事”，但可以告之的是，建工没有像媒体报道的那样已经“进入工地”。

　　据绍兴浙江精工钢结构有限公司总经理方朝阳向《中国经济周刊》透露，他的公司已经在和4家对手争夺“世界第一高”主体工程中获胜，取得精钢建材的“承揽权”，日方将在2006年年底全部完成准备工作。

　　但方经理同时分析：“从给我们提供材料的要求速度看，‘环球金融中心’，赶上北京奥运会可能性不大，世博会也许有希望。”

　　绕来绕去，有关“环球金融中心”的复工日期仍云绕雾罩。

　　上海环球金融中心开发商为上海环球金融中心有限公司，公司董事长是吉村明郎；但真正的投资商（控股）是日本的房地产界“巨擘”—森财团旗下的“海外项目公司”森海外株式会社。

　　根据工商部门登记的资料，上海环球金融中心有限公司注册资金为2.13亿美元，股东共有两家，其中森海外株式会社出资128亿日元（按最新比价约1.25亿美元），拥有51.2%股权，另一家日本企业为上海环球金融中心投资株式会社，出资额122亿日元（按最新比价约1.12亿美元），占48.8%的股份。

　　另据《中国经济周刊》调查了解，“上海环球金融中心投资株式会社”由日本33家银行、保险、商社等企业联合投资组建而成。 而同样的资料显示，截止到2004年7月7日，这家成立于1995年11月17日、注册资金为2.13亿美元的公司目前实到资金比成立时间晚了将近8年。该笔出资由上海佳华会计师事务所有限公司验资。

　　世界第一高为何沉寂7年，至今为何还在胎动不死？投资方为何如此痴迷铸造“上海的高度”？这是否意味着由多家企业联合组成的上海环球金融中心投资株式会社存在融资困难呢？

　　上海地产的诱惑

　　森财团为何要在上海铸造“世界第一高”？

　　几经周折，《中国经济周刊》终于找到了“世界第一高”的牵线人——上海华盛顿综合经济研究所所长、上海市政府“智囊”沈晗耀先生。据他介绍，“1993年9月，我与日本综合研究机构理事长相识，双方谈论融洽，商定筹划日本大财团来上海投资房地产。第二天，我就带着这位理事长拜见时任上海副市长的徐匡迪，首次向上海市领导介绍日本最大的房地产商——森财团。”

　　当年10月，森财团社长森稔率团第一次来沪访问。此后森稔向华盛顿综合经济研究所咨询上海的经济与城市规划情况，决定启动“上海城市规划现状调查研究”，为其在沪投资做前期准备。不过，森财团对上海的地产并非一见钟情。1994年，森稔到上海考察，分管城建的领导拿着地图，告诉森稔，上海想在中环线附近建一个地标，问森稔可否有兴趣。森稔考虑环线周围噪音，便没有接受，而是匆匆北上，择地大连，造了一幢“地标”。后来看到上海的经济势头，森稔再至上海，经介绍与闵行区取得联系，欲在闵行至金山高速两旁建高档小区，也因种种原因告罢。

　　据介绍，森稔父亲是当年的世界第一首富，位居盖茨之右，其在东京一地就拥有90多幢高楼。沈晗耀回忆说，当时，森稔摊开东京地图如数家珍地指点自己的楼盘，令时任浦东新区管委会主任兼上海市副市长的赵启正“颇感兴趣”。赵立即让人打开上海市地图，用手指划，当场表示可提供金贸附近“天地轮廓线”的黄金地段。森稔当时没有特别动心。

　　但森财团在完成“东京上海城市发展比较研究”之后，又先后于1994年6月和7月两次来沪，向时任上海市副市长的徐匡迪递交建楼的研究方案——这一研究成果催生了1998年竣工的46层的汇丰大厦（HSBC）和如今静卧的环球金融中心计划。

　　随后森财团社长森稔率团多次访沪，开始造楼的调研准备。

　　方案敲定后，森稔再次来沪。沈晗耀说，“为了显示实力，森稔带来了两位日本的‘重量级’人物：日本兴业银行的总裁和位居日本财团‘老二’的伊森中商社CEO。紧跟着，上海市规划局组织上海市规划局局长（书记代替）、上海市计委主任和同济大学等单位的相关专家到日本考察。”

　　沈晗耀提供一本发黄的《会谈纪要》和众多的照片清晰展示了1997年开工的情形：头发斑白的森稔主持，时任上海市市长的徐匡迪参加，还有“MISTER浦东先生”时任浦东新区管委会主任赵启正。

　　另外两本淡绿色封面日文版《上海城市规划》、和1997版的《森工会财团》的研究报告，也可以清楚地复原当时的部分情形。

　　表情严肃的沈晗耀在采访最后抖出观点，也露出笑脸：“我主张上海应该走城市森林之路，这也是我们积极牵线做摩天高楼的主要驱动力。”而沈是这样描述他的“城市森林”的：“建设若干摩天高楼群，然后用大容量的城市快速轨道连接个楼群区，楼群中间是森林。”

　　由此可见，日本房地产业的大佬——森财团盯住的就是上海房地产业美好前景。但森稔绝对没有想到，这个“世界第一高”却长期呆在图纸上，而且连高度也多次被超越。

　　命运如此多舛

　　环球金融中心在上海有这样的地产前景，为何不能迟迟拔地而起？森稔有了实现“世界第一高”的想法后，却没有想到这个想法会如此生不逢时。

　　正当一切就绪时，一场东南亚金融风波却突然来临，刚刚打桩的“第一楼”突然“休克”，从此进入旷日持久的“复工预备期”。

　　据曾陪同森稔的人士回忆：“第一次停工的时候，头发斑白的森稔，在上海留居的几天内很沉默，没说几句话。”

　　上海环球金融中心项目早在1997年就通过了上海市外经贸委的审批，当时的投资预算超过750亿日元（约7亿美元），建筑总面积达335420平方米，其身高定为460米，规划为地下3层、地上94层。该大楼由日本森大厦株式会社即森财团的全额子公司森海外株式会社，及日本有关银行、保险公司、商社等36家企业，与日本海外经济协力基金OECF联合投资。

　　而距1997年7月28日头发斑白的森稔主持开工仪式，一晃7年已过， 这幢吸引无数眼球的“世界第一高”至今没能“钻出”地面。

　　《中国经济周刊》从上海陆家嘴公司了解，当时，根据上海市浦东新区规划，在陆家嘴黄金地带将建成3个地标：金茂大厦、环球金融中心，还有尚未确定项目的另一处。

　　目前，“中华第一高楼”金茂大厦已经高高立起，而号称“世界第一高”的环球金融中心至今却仍没有任何踪影。

　　另外，设计方案也是“第一高楼”难产的另一重要原因。设计方案一“露光”，就遭遇一片斥责。

　　“这主要是该大楼的外观设计所引起的情绪，根据设计方案绘制的模型，楼顶的大圆孔，远远地看正像日本的太阳旗，”市政府一位官员说，“最早提出抗议的是一位新加坡华人，他后来专就此事给市建设局写信。”

　　后来据说大楼的设计者美国著名的KPF事务所的Paul Katz AlA还是认真苦想了几个晚上，设计方案做了明显改动，主要集中在上面“敏感的”圆孔。日方在圆洞底部增设一座“空中廊桥”，这样酷似“太阳”的圆孔被“云雾中的长桥”划割成两部分，整个方案才获得公众的接纳。

　　为诞生而胎动

　　今年7月，现为世界第一高的台北101大楼已经正式诞生，这让森稔感觉到市场对自己这幢“7年未出地面”的“世界第一高”已经冷漠。《中国经济周刊》从可靠的渠道获悉，森财团掌门人森稔和儿子一行，9月底就“蛰伏”上海，考察沪上房地产业；而早前的7月中旬，“森海外”的一纸“复工协调书”已经传至上海的有关部门。森稔在下榻的浦东香格里拉大酒店告诉随行人员：“要开始了，至少要让人知道准备复工的讯息；而且设计方案还必须改动，找到新的增高点。”

　　另据这位人士透露，今年4月开始，尤其是7月台北101告竣之后，国内很多企业甚至几大商业银行，和森财团接触频频，其主要锁定的目标显然就是森海外株式会社的“环球金融中心”的“世界第一高”。

　　看来“环球金融中心”是到了该复工的时候了，它的增高似乎也成了必然。

　　据悉，1999年以后，东南亚金融危机得到消化，森稔就立即提出提高楼层，因为这个时候原设计的高度受到“挑战”，台湾、香港很多地方都提出要建世界第一高。

　　初步的修改就是每层增加10厘米的布线，这就意味着100层要增加近10米的高度。知情人士告诉《中国经济周刊》，这主要是想超过上海的东方明珠，因为金贸大厦420米，已不在话下，而东方明珠468米，原来设计460米个头稍矮的“环球金融中心”增加10米后，成为名副其实的“老大”。大楼架空地板的高度也从原来设计的20厘米增加到了30厘米，成为“环球金融中心”的增高垫。

　　最初设计的“环球金融中心”有460米、92层，几经修改，曾增到492米、101层。

　　而目前，据知情人士向《中国经济周刊》独家披露：环球金融中心已经在大方案不变的前提下，在每层的顶部增加20厘米的“布线区域”。日前，该修改方案已经上报到上海有关方面。

　　如果照这样计算，环球金融中心的高度将超过台北101。“跟风长”造就后来“居上”。

　　“所以，7年停滞带来意外的‘保高’。”这位人士说，“估计有关方面会考虑影响，为‘增高’修正案开绿灯。这个建筑‘巨无霸’建成后，不仅将成为上海甚至是中国的象征，而且也标志着浦东进入新一轮的开发期。”

　　而建成后，其身边的“中华第一高楼”—420米高的金茂大厦，就只能到“上海环球金融中心”的“肩部”。

　　从修改后的设计方案看，上海环球金融中心将可能“长高”至510米，将成为世界第一高楼。建成后将和毗邻的金茂大厦一起成为上海市标志性建筑，而且刷新上海新地标，与金茂一起够成新的“天地轮廓线”。

　　问到这种增高，尽管在有关细节方面表示“无可奉告”，龙元建设集团环球金融中心项目的有关人士还是向《中国经济周刊》流露：“让‘环球’最碍眼的就是台北101，所以，环球会在头顶上想办法，说不定也会冒出一个尖来。”

　　但是，之前上海市规划局已经对森稔“老找理由改动”表示不满，一位不愿出具姓名的该局高层电话告诉《中国经济周刊》：“这次森稔狮子开大口，想拿下‘环球’附近的绿地，上面绿化，下面建停车场，估计绿地集团不会同意，谈判还会消耗工期。”

　　亏赢两不知

　　“第一高”外墙的西北拐角，砖红的壁面上书写邓小平视察浦东的题词：“抓紧浦东开发，不要动摇，一直到建成”，耐人寻味。

　　有人评论，“第一高”复工，标志浦东又一轮建设“高潮”来临。

　　要建“世界第一高楼”早已名声在外，这对于上海来说，也是“骑虎难下”；而作为“投资方”的日本森财团，是复是停，也得经过认真考虑。

　　“2002年，有上海媒体称，迟迟未复工的原因是森稔资金面出了问题。但事实上不是这样，就森稔的底子，应该不会出现问题，我个人认为，森稔在做市场观望，他是商人，可以理解，他必须看到上海房地产到最光景的时候才会出手。”上海社会科学院王海峰博士告诉《中国经济周刊》。

　　“有很多人在给‘世界第一高’算帐：地已经圈好，8年没有建好，这样消耗多大啊；但是，如果建好，经济不景气，房子空置率居高不下，那样才是‘巨亏’呢！现在估算，2005年开工，2008年左右竣工，正好赶上中国的2008‘奥运会’和2010世博会。”上海世贸滨江花园一位管理层这样分析。

　　这样，能否收支平衡的确是一个最大的问题。

　　据了解，环球金融中心投资额超过11亿美元，约为近侧的金茂大厦总投资的2倍。按现在5%的年贷款利息计算，每年的机会财务成本就达人民币4亿元左右。

　　有人以金茂大厦做参照分析“环球金融中心”的年消耗：金茂每天一开门支出的运营成本就达100万元人民币以上，未来环球金融中心还应加上每年至少不低于4亿左右的运营成本；如果加上经营和人工等其它成本，环球金融中心未来每年的成本将达到8亿人民币以上。

　　即使不考虑未来高楼日益增多的激烈竞争，假定总建筑面积37.7万平方米的环球金融中心出租率达到金茂的水平，并且租金水平类似，该楼收入多半只能达到8.45亿。

　　该人士进一步分析，就算日方真能拿出35%的自有资金，环球金融中心2007年能如期建成，由于从1997年开始的建设期已经超过10年，而上海商用土地的批租年限是50年，那么要在不到40年里偿还至少700亿日元的贷款，每年要归还的本金就达近约1.5亿人民币。

　　如此算来，环球金融中心究竟是否还有利可图呢？

　　按照目前环球金融大厦设计的建筑面积和投资水平，即使投资商自己一分钱不赚，大楼的租金价格也必须比金茂高出许多才能基本收支平衡。

　　关于工期推迟，外界众猜纷纭。沈晗耀分析：“森稔投资很理性，每个方案都要经过反反复复推敲，工期推迟除了方案的耗时外，东南亚金融风波是最大的原因；但还有一个更重要的原因那就是森财团对中国上海房地产业的分析。”

　　同济大学土木工程专家周教授的说法正好照应了沈晗耀的分析：上海在房地产的大调控背景下表现得很稳健，同时，2010年上海世博会的举办，将是高端务楼盘的黄金空间增大，森财团审时度势，计划近日复工，有着市场依据的，如果不漠视巨大的世博会商机，就得现在开工。

　　“只是，森稔利润攫取生不逢时，碰到金融危机，担心世界经济萎缩影响出租率，才刚打桩就停工，驻足观望，台北 101等地迅即冒出，劲旅争逐，在进退不由的‘二难’矛盾中，森财团的审慎应该是可以理解的。”周教授说。精明的森稔与美丽的上海地产之间又有一场博弈了。

　　评论：

　　世界最高大楼离经济衰竭只有半步？

　　★文/葛丰

　　经济学家是如此不能讨人欢喜的一类人，譬如说，安德鲁·劳伦斯。

　　1999年，他竟然焚琴煮鹤般将一系列艺术的、经典的、似乎总与某种难以名状的精神与意志相关联的伟大建筑与经济危机挂上了钩。他认为，世界最高大楼的开工建设与商业周期的剧烈波动高度相关，世界最高大楼的兴建通常都是经济衰退到来的前兆，离经济衰竭只有半步。

　　关于这一点，从大都会人寿到帝国大厦再到吉隆坡双塔，概不例外。而马克·桑顿，则紧随其后给出了证明，就在那份名为《摩天大楼与商业周期》的报告中，奥地利经济学派的思想被一再演绎，伟大的哈耶克竟也无可避免地成为了这一结论的重要渊源。

　　但这和中国又有什么关系呢？确实，无知者无畏的现代大儒们正在试图以种种貌似神圣或理性的借口反对一切有望载入史册的大工程，而支撑这场运动的根本却是他们“以不相信来获得合理性”的生存方式。

　　看破了这一点，就能轻易发现“以不相信论证不合理”本身就是极其荒谬的一件事。

　　事实上，真正的危险应该来自这样的可能：中国的改革不会因为无谓的反对而嘎然中止，但却极易由于不断取得的成就的支撑而产生持续改进的倦怠以及对于客观规律背后逻辑的不置可否。

　　仍然回到“第一高楼”问题上来。

　　就其本质而言，经济学作为科学的一支，其解释现实、指引未来的功效不应受其显而易见的缺陷影响而被全盘否认。

　　完全不同于从水晶球中观测世界的巫术，关于“摩天大楼指数”与经济危机间的“百年病态关联”，重要的是其背后合乎逻辑的运行机制—即商业繁荣时期的低利率造成长期资本品价格相对于短期资本品价格上涨，从而使更多资源被配置到远离最终消费的生产中，而一旦利率变动，则资本所有人承受重大损失并波及资本市场和银行体系，从而导致金融与经济衰退—是否能被有效打破或避免，而非简单的对于单个偶像的祛除或树立这样的讨论。

　　关于这一点，就如第一高楼的矗立并不一定标志所在国或地区真正的长期竞争力的形成一样显而易见。

　　那么，我们能够打破上述规律吗？情况甚至可能比马克·桑顿所指的更糟糕。因为在中国，由于“独有的”资金价格非市场化以及决策过程中无处不在的长官意志、政绩冲动，对于所谓长期资本的追逐将更易在短期内大起大落，而其后果亦往往更难意料。

　　不要再说什么“中国曾经成功避免了亚洲金融危机”这样的空话了，看看海口、北海的烂尾楼吧，毫无疑问，它们一样承载过标志繁荣、推动发展的光荣使命，但结果呢？

　　因此，让我们在开始谋划一切“大场面”前，首先记住另一位劳伦斯—劳伦斯·彼德在《彼得原理》一书中所提的诤言，“烂摊子的借口不外是要进步就非得如此；然而，烂摊子就是烂摊子，与进步与否根本毫不相干。”

　　资料1：

　　高楼之忧

　　一忧：危险系数高

　　据专家分析，对于超高建筑来说，突发事件的“杀伤力”远远高于一般建筑。超过300米的超高层建筑，可能容纳数万人，若发生事故，人员疏散极其困难。1993年，纽约世贸中心爆炸，短短几十分钟就夺去近3000人的生命，近1万人花了9个小时才将楼内办公的10万人营救出来。另外，地震、火灾、有害气体泄露和爆炸等对摩天大厦的威胁也远远大于低层建筑。即使再完备的安全设施，也难防万一。上海金茂大厦曾做过试验，请一群身强力壮的消防队员从85层楼往下跑，结果，最快跑出大厦的一个队员也花了35分钟。对此，日本就颁布《航空法》规定，地面建筑“身高”不能超过360米。

　　二忧：巨大投资难回报

　　上海金茂大厦建造投资达到了2万元/平方米，每天管理维护费超过100万元，建筑界人士认为，高度超过300米的摩天大楼已经失去了节约用地的经济意义。目前我国高层楼宇的空置现象相当严重，而日常管理开支又十分高昂，一批超高层建筑已几乎被庞大的开支压垮。

　　巨人大厦把风光一时的巨人集团拖垮；广东佛山市52层高的国际商业中心建设中途资金告罄，6年后拍卖时，标价2亿元都无人问津；广东国际大厦因亏损拍卖，估价26亿元的大厦，起拍时16亿元竟无人应价……

　　尽管对摩天大楼有着如此之忧，但摩天大楼还是在中国漫延开来。1985年，150多米高的深圳国贸大厦以“三天一层”的深圳速度首开大陆超高层建筑先河；1990年，北京京广中心突破200米；1996年，深圳地王大厦以“九天四层楼”的新深圳速度将楼高拔高到384米；随后上海金茂大厦以420米的高度排名世界第三……

　　资料2：

　　上海为何爱建高楼？

　　尽管有着各种质疑，来自上海的声音却都对建造摩天大厦充满信心，从政府官员、专家学者到普通市民，从投资者到同行……为什么上海会如此热衷于摩天大楼呢？

　　上海环球金融中心名誉董事长森稔说：“上海的经济发展让我们有信心，即使在全球经济不景气的情况下，还是不断有外资进入上海，环球金融中心项目重新启动的时机已经成熟。而且上海房地产市场一直向好，房产政策有利于市场的发展。”

　　“建设世界第一高楼正逢其时，这将是浦东新的起点，新的希望。”主抓浦东开发的上海副市长周禹鹏认为。

　　“建第一高楼好，让世界都知道阿拉上海有钱。这是上海财富和实力的象征。”上海的市民说。

　　北京市建委人士认为：“各地纷纷建摩天大厦，说明经济发展，各地具备了建设的实力，特别是象北京、上海、广州这样走向国际化的大都市，更具备条件和实力。上海是个兼容并蓄的城市，在走向国际的过程中，摩天大厦必不可少。”但他同时指出，各城市有各自的特点，北京是文明古都，不能不考虑保护古都风貌的问题；北京还是全国的政治中心，也不能不更多地考虑安全问题，所以不能建更多更高的建筑。其他城市也要依据自己的特点、发展条件和实际能力，来决定是否需要建设超高楼。“既不能一味限制，更不能随意跟风。”