作者姚玉洁 罗争光
时间2009-11-24 02:39来源中国证券报·中证网

　　临近年底，房贷利率７折优惠政策面临“存废”大限。尽管权威部门出面澄清“政策未变”，但记者调查发现，一些银行出于自身盈利及风险控制考虑，已经开始有针对性地调整房贷政策，利率优惠不再一刀切。业内人士认为，利率市场化或是银行业大势所趋，今年各家银行在房贷业务上的争夺战，也暴露出银行盈利模式单一的缺陷。

　　首套房利率：优惠不再一刀切

　　关于房贷利率优惠取消的传闻近来不绝于耳，银行收紧信贷政策的报道也屡见报端。对此，银监会副主席蒋定之日前表示，房贷政策目前没有改变。

　　但记者调查发现，一些银行已率先对房贷政策进行了细化和差别化调整，根据不同客户、不同的信用等级，确定贷款者是否享受７折利率优惠，包括首套住房。

　　记者致电建设银行客服部门，了解到该行最新的商业性个人房贷政策是，对于首套房贷款，根据首付比率不同而实行弹性的利率优惠：如果客户的首付在４０％及以上，房贷利率为７折；首付在３０％到４０％，房贷利率为７．５折；首付在２５％到３０％，房贷利率为８折；首付在２０％到２５％，房贷利率为８．５折。

　　工商银行上海分行的客服人员表示，工行对于首套房贷款的优惠政策“从去年底就没有调整过”，依然是享受贷款利率７折优惠。不过工行对于首付有一定的要求：住房面积在９０平方米以下的，首付可低至２０％；而住房面积在９０平方米以上的，首付不得低于３０％。

　　此外，中国银行和招商银行均表示政策基本按照银监会此前的指导政策执行，首套房仍然可以享受首付两成、利率７折的优惠。

　　上海杨浦区一家房产中介的负责人介绍说，除了建行，目前开始调整房贷利率优惠的银行不多。“不过，近期银行开始收紧贷款倒是真的，在贷款审核方面也严格了很多。”

门槛提高，房贷业务成鸡肋？

　　与此同时，二手房贷门槛自然也有所提高。对于非改善型二套房，招商银行与中国银行均严格执行首付４０％、利率上浮１０％的政策。即使是改善型二套住房，中国银行也要求首付３０％才能享受７折的利率优惠。

　　尽管多数银行首套房贷政策未变，对二套房也仍有一定的利率优惠，但审批条件趋于严格、审批周期延长则是普遍现象。建行上海分行徐汇区支行房贷部门业务人员轻松地说：“年底贷款收紧是正常现象，（信贷）任务完成了嘛！”

　　一位股份制商业银行个贷部门负责人则告诉记者，除了信贷指标提前完成，银行“刹车”房贷还有更深层次的原因。银行向掌握客户资源的中介返点是业内“公开的秘密”，今年沪上银行向中介“返点”最高时达到１．５％。在房贷利率普遍打７折的情况下，即便按一年期存款的成本２．２５％和５年以上的优惠贷款利率４．１５８％来计算，银行从房贷上获得的毛利已不足２个百分点。如果再去除人工费用、房租、管理费用等不可回避的成本，实际获利肯定低于１个百分点。因此，历来属于优质资产的房贷业务，几乎沦为“赔本买卖”，银行食之无味、弃之可惜。

　　央行上海总部最新数据显示，１０月份上海个人住房贷款新增９１．６亿元，较上月少增５１．８亿元，下滑逾三成。除了楼市成交量冲高回落，银行放贷指标提前完成、利润驱动力不足，也是导致个人房贷增量趋缓的原因。

利率市场化是方向？

　　某上市银行上海分行一位相关负责人表示，管理层“政策未变”的表态与部分银行率先微调的举动，看起来不一致，实际上并无矛盾。相关政策只是规定利率执行的上下限，在此基础上，银行有权根据自身盈利和风险控制的需要上下浮动。

　　“建行等国有大行率先提高房贷门槛无可厚非，可以视作利率市场化的一个表现。”他说。

　　另一方面，临近年底交成绩单之际，各家银行也开始反思在房贷业务上不惜成本的激烈争夺。“如果按照７折利率，加上中介返点等成本计算，个人房贷业务在５年内几乎没有盈利。而我们的统计显示，个人房贷的平均存续期也是５年。”民生银行一位基层业务员说。

　　业内人士认为，银行对房贷业务的过度倚重，从一个侧面暴露出我国银行业盈利模式单一的缺陷。银行应跳出单纯“吃利差”的经营模式，提高中间业务比重，开发出更多个性化的产品，实现差异化竞争。