记者 于力  北京报道

    中国人民银行昨日宣布，自3月17日起，调整商业银行住房信贷政策。上调商业银行自营性个人住房贷款利率水平；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

    同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调至0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。

    央行这次调整个人住房贷款政策的内容有：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。

    二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

    据了解，我国商业银行自1998年起对自营性个人住房贷款实行优惠利率，设有5年以下和5年以上两个档次的固定利率。此次调整后，个人住房贷款利率档次增加，商业银行可自主上浮利率水平。

    央行有关负责人表示，房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，金融机构将一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。

    央行有关负责人指出，超额准备金存款是金融机构存放在人民银行、超出法定准备金的部分，主要用于支付清算、头寸调拨或作为资产运用的备用资金。随着我国金融电子化程度和人民银行大额支付结算系统效率的提高，商业银行流动性管理水平明显改善。下调超额准备金利率，有利于促进商业银行进一步提高资金使用效率和流动性管理水平，稳步推进利率市场化；有利于理顺中央银行的利率关系，优化准备金存款利率结构，增强货币政策操作的科学性和有效性。



房地产新政剑指房价泡沫





    □取消现行的住房贷款优惠利率
    □房地产价格上涨过快的

    中信证券研究部 王德勇

    政策取向强于实际影响

    央行决定取消住房贷款利率优惠，5年期以上个人住房贷款，其利率由原来的5.31%提高到6.12%，提高了0.81百分点，但由于住房贷款实行下限管理，银行有权将贷款利率向下浮动10%，由于住房贷款还是一项各银行竞争的优质业务，实际利润势必就是最低利率，也就是5.51%，这相比原来的5.31%的利率，实际上只上浮了0.20个百分点。

    应该说，上浮0.20个百分点，对需要的影响并没有实质意义，其政策信号作用更为明显。截至今年2月底，全国个人住房信贷余额为16508亿元，相当于购房人年增加利息负担33.02亿元。具体影响是：以20年期贷款为例，房贷月供款只增加了2%，如果贷款额为10万元，月供款只增长13.54元，应该说对购房的负担增加有限。

    本次取消优惠利率的实际影响不大，但是其政策取向却是非常明显的，标志着国家开始对自1998年开始执行的住房消费扶持政策发生转变，同时也表明国家开始对住房价格过快上涨采取实际政策。

    房价泡沫有望终结

    近年来，住房价格持续上涨，特别是2004年，全国房价涨速加快，四个季度商品房累计平均销售价格同比分别上涨6.7%、11.6%、13.0%、14.4%。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998年以来的最高增幅。

    住房价格涨幅超过15%，显然已经超出了合理范围，高涨的房价既加重了居民的购房负担，也给经济发展带来了不和谐的因素，同时住房价格的快速波动也会给金融系统带来风险。因此抑制住房价格的过快上涨已经成为社会各方面的共识。

    3月5日，温家宝总理的政府工作报告谈到今年政府工作任务之一是“保持价格总水平基本稳定”时，特别指出“重点是抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

    央行这一决定的出发点显然是在于抑制住房价格上涨，因为提高利率及提高首付款比例将明显抑制住房需求，需求下降从而减慢房价上涨。

    抑制住房价格的过快上涨将是一个系统工程，预计今后还会有一系列后续政策出台，可能的政策包括禁止炒楼花，对住房投资行为征收高额的增值税、营业税、所得税，加大政策性住房建设，强化住房出租收益税收征管等。

    随着政策的相继出台，市场对房价的预期将发生根本变化，目前房价泡沫将终结。首先是需求下降，一方面投机性需求会快速消失，另一方面正常的居住需求及投资需求也会出现持币观望现象；其次供给快速上升，原来投资性买入的住房可能出现大量抛售，导致供给大量增加。因此，短期内住房供需关系将可能发生逆转，导致房价涨速下降，甚至可能出现下降，长三角地区房价还可能出现较大幅度的调整。

    打击投机还需配套

    炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。房地产商与投机商共同参与其中，而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价，以便掠夺敛聚社会财富。因此，要抑制国内房地产价格疯涨，首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机。

    但央行这一规定可能无法达到这一目的，并不能直接打击住房投机。因为投机客只是短期持有，对贷款利息不敏感，而真正为了居住而购房的人需要承担多年的利息，对利率高度敏感。

    本次规定对抑制投机也有一定影响，但其影响是通过首先影响实际居住需求，然后再影响投机需求。

    房地产公司增长预期生变

    2004年房地产上市公司业绩高速增长，净利润平均增长超过30%，其中近20家公司增长达到50%，这种增长的原因在于销售速度加快导致收入增长及住房价格上涨导致毛利率提高。随着国家对房价的调控，房价的上涨速度将出现下降，局部地区还可能出现绝对房价的大幅下降，同时购房人的观望将导致销售速度大大下降，这两方面将使上市公司增长预期大大下降。

    但对不同公司的影响会有较大差异，在房价泡沫较严重地区的公司受到的影响最大，特别是以上海、杭州、南京为代表的长三角地区，而泡沫不明显或者基本没有泡沫的北京、深圳、广州则受影响会较小；另一方面，对住宅类公司影响较大，而对非住宅类公司则基本没有影响。（中证网）