作者：dodoj  整理人：dodoj  

房地产行业的冬天是否就要来了？


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房地产行业的冬天是否就要来了？
——从国家抑制房地产的组合拳看房地产业的变化趋势

几年前，就有人说，房地产行业的冬天来了，但这个行业却一直高速发展到今天，并成为国民经济的支柱产业。从去年开始，国家几个部委，及至现在国务院，出台了一系列政策，渐渐将房地产业列为过热行业。国家抑制房地产过热的组合拳，终于一下一下地打出来了。它们包括：控制土地供应、抑制房地产炒作、控制银行贷款和实行浮动利率、提高房地产项目自有资金比例、抑制购买第二套住房（提高购房首付比例和不再实行优惠利率）等等。这一切，让人感到房地产业的冬天，是不是已经来了。
应该说，国家关于抑制房地产业过热的政策，该出的，都已经出得差不多了。如果说还剩下什么没出的话，那就只有提高购买一手房首付比例和提高社会存贷款利率了。
这两个手段最后出不出，只能看调控的结果。如果组合拳有效，以房地产为首的部分行业过热问题得到有效抑制，那么最后两招可能不会出；如果还不能解决，那么这最后两拳，迟早会砸下来的。
于是房地产业的丝丝寒意，真的让人感觉到了。
房地产业的冬天，已经悄然来临。
因为房地产业面临的大背景，正在改变——从过去倍受鼓励、倍受宠爱的行业，发展到现在首当其冲地受到控制。

1． 这些政策，有些是针供应的，有些是针对需求的
前一些时的政策，主要是针对开发商的，如控制土地供应量、公开招标拍卖土地、提高开发商项目自有资金比例、对开发商贷款实行浮动利率等，这些政策出台，可以抑制房地产的供应量。但在去年，政府同时出台了一些抑制房地产需求的比较温和的政策，它主要是针对第二套住房的，对房地产需求的抑制作用有限。而最近从银行传来的一些消息，以及在坛子里看到的一些消息，让人感觉到，政府的政策，可能将从抑制房地产的供给，转向抑制房地产需求。比如提高除经济适用房以外的购房首付比例，严格控制第二套住房贷款，再度提高购房利率等。

2．房地产业的冬天将会出现哪些变化？
第一， 多数房地产企业资金普遍吃紧，融资渠道拓宽，融资成本增加。
房地产项目自有资金比例提高到35%，如果真地执行下来，很多地产商将苦不堪言。去年夏天，我们曾与一个小地产商深谈过，他的一句话让人印象深刻。他说：“荷包里有100块钱，做成了1000块钱的生意，那不叫本事；荷包里只有10块钱，做成100块钱的生意，那才是本事。”从这句话里，可以看出各地小地产商资金面的情况。
实施新的政策后，银行对房地产企业的贷款受到更大的限制，那么2004年、2005年，房地产企业怎么酬钱、怎么融资将成为一个首当其冲的重要问题。因此，融资渠道必定会拓宽，融资成本必定将增加。
如果融资不成的话，那么那些已经开工了的楼房，将成为烂尾楼。烂尾楼增加，将成为一大景观。而其他拖欠建筑施工企业、拖欠民工工资的现象，更会屡屡发生。
第二， 以顺驰为代表的快速扩张模式，将受到抑制。
不管顺驰内部多么强壮，大环境变了，仅融资一项，就足够顺驰头疼。如果顺驰内部不强的话，问题就会更多。快速扩张模式，将受到资金直接的制约。
第三， 房地产业将加速洗牌。
土地公开招标已开始将小地产商挡在拿地的大门外，而自有资金比例大幅度提高，从现在起，就会将一些小地产商赶到生死存亡的边缘挣扎。中小地产商加速分化，市场进一步向大地产商集中的现象，会较快出现。
与此同时，一些小房地产商如果想加速回笼资金，就会出一系列的优惠销售政策。小地产商的产品，降价或变相降价，也就会顺理成章地出现。
第四， 房地产业并购增加。
行业的冬天，也是大地产商低价吃下中小地产商的好时机。行业并购，甚至大地产商吃大地产商的并购现象，会更加常见。
第五， 房地产业将逐步趋向社会平均利润，企业更需要加速练内功，成本的作用将逐步突现出来。
第六， 房地产的直接成本，如钢材、水泥价格将逐步走低（因为需求会大量减少）。
第七，如果国家进一步出台打击房地产需求的政策，将会对房价走势构成实质性的影响——首先会影响到中小房地产商的产品价格，导致价格走低，但最终也会影响到大地产商产品的价格。


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