作者：张彤 发布时间：2009-02-09 15:43 来源：证券市场周刊



　　2008年，在房地产行业成交量锐减、价格下降的背景下，华发股份(600325)仍实现净利润6.51亿元，同比增长81.61%。年报显示，华发股份净利润的大幅增长与其全资子公司珠海华发装饰工程有限公司(下称“华发装饰”)业绩大幅增长有一定的关系。2008年，华发装饰实现净利润逾1.6亿元，约为华发股份净利润的25%，而2007年，华发装饰的净利润仅为1958万元。

　　令人费解的高收益率

　　华发装饰成立于2005年3月25日，初始注册资本仅100万元，截至2005年末，总资产仅为580万元。

　　在2006年及2007年年报中，华发股份都没有对华发装饰的一些基本数据进行披露，但2008年5月7日华发股份配股说明书显示，注册资本仅100万元的华发装饰2007年的净利润高达1958万元，截至2007年末，华发装饰的总资产为2.89亿元，净资产为2032.10万元。

　　按上述数据计算，2007年年初时华发装饰的净资产仅有74.1万元，与1958万元的净利润相比，华发装饰有着神奇的盈利能力，而这仅仅只是开始。

　　2008年7月，华发装饰的注册资本由100万元增至1亿元后却更加神奇。截至2008年末，其资产规模已经由上年的2.89亿元猛增至32.40亿元，增幅高达1021%，而其净利润也由上年的1958万元增至1.6亿元。资产规模增加近30亿元，这表明华发装饰可能存在大手笔的投资收益，但在华发股份的公开资料中，却找不到任何相关的信息披露。

　　虽然2008年华发装饰的净利润高达1.6亿元，但年报同时显示，其营业收入仅有2.8亿元，即华发装饰的销售净利率高达56.07%，而2008年华发股份的毛利率不过仅有38%左右。

　　华发装饰成立之初主营建筑装修装饰工程，其经营范围之中并不包含房地产开发业务，2008年年报显示，虽然华发装饰注册资本由100万元增至1亿元，但其经营范围并未发生变更，仍为建筑装饰，并没有房地产开发、经营业务，而在华发股份2008年的34.79亿元营业收入之中，房地产业务收入占34.32亿元，华发装饰的28617.16万元收入来自何方，为何销售净利率高达56.07%？

　　这些问题没有答案。即使这28617.16万元收入来自房地产业务，但华发股份年报却显示，其34.32亿元的房地产业务收入共来自9个开发项目，平均毛利率仅为38.08%，其中毛利率最高的九州花园三期项目其毛利率也仅为51.7%左右，仍低于华发装饰56.07%的销售净利率。而实际上，华发股份近年的公开信息显示，目前公司产生营业收入的9个开发项目均与华发装饰无关。

　　华发股份年报显示，非经常性损益为-296.98万元，因此华发装饰并不存在因为非经常性损益而导致净利润大增的可能。目前华发装饰除持有珠海华发房地产营销顾问有限公司(下称“华发营销”)10%的股权外，并不持有其他公司股权，2008年华发营销实现净利润-31.16万元，显然，参股华发营销也不是华发装饰取得高利润的原因。

　　不止一家

　　虽然2008年华发营销净利润仅-31.16万元，但2007年，它同样曾是一家盈利能力超强的神奇公司。

　　华发营销成立于2005年12月6日，主营房地产信息咨询等，其注册资本仅为700万元。截至2007年末，华发营销总资产为6351.24万元，但2007年其净利润高达3758.02万元。同年，其营业收入仅为7314万元，即公司2007年的销售净利率达到了51.38%，而2007年华发股份的毛利率不过37%左右。与华发装饰如出一辙的是，在华发营销的主要经营范围之中，同样并不包含房地产开发、经营业务，公司的营业收入究竟来自何方同样难寻。

　　除华发装饰和华发营销外，珠海华发建筑设计咨询有限公司(下称“华发咨询”)也是华发股份控股的一家神奇子公司。华发咨询成立于2004年年末，主营建筑设计，其主要经营范围同样并不包含房地产开发业务。2008年华发咨询实现营业收入6102.08万元，实现净利润2647.15万元，销售净利率达到了43.38%，远远超出了华发股份约38%的毛利率水平，而华发咨询2007年的盈利情况则更为令人瞠目。

　　2007年，华发咨询实现营业收入11478万元，而其净利润高达7691.35万元，公司的销售净利率达到了67%。截至2007年年末，华发咨询的资产总额仅为9030.52万元，净资产仅为8673.45万元，按此计算，2007年年初时其净资产仅有982.1万元，一家净资产仅有982.1万元的公司，其净利润竟高达7691.35万元，销售净利率更是达到了67%之多，这令人瞠目。

　　资料显示，华发咨询分别持有华发文化30%的股权及华福商贸20%的股权，华发文化和华福商贸2007年的净利润分别为283.01万元和-871.88万元。显然，参股华发文化及华福商贸并不是华发咨询高利润的根源。

　　神奇能否延续

　　华发股份的３家神奇子公司，主要经营范围均不包含房地产业务，而找遍近年来的公开信息，也找不到这３家子公司参与开发房地产项目的相关公告。即使假设３家公司都参与了房地产项目的开发而没有进行披露，也很难解释为何３家子公司的销售净利率会远远高于华发股份的毛利率水平。

　　实际上，华发股份真正经营房地产业务的子公司的盈利能力并不很高。目前，华发股份约有控股子(孙)公司30家左右，2008年其对净利润予以披露的有19家，其中亏损的13家，接近70%。

　　在华发股份盈利的子公司之中，主营房地产开发业务的珠海华发投资和珠海铧创实现营业收入分别为10.54亿元和5.54亿元，合计高达16.08亿元，但两家公司净利润分别为1.10亿元和0.46亿元，合计1.56亿元，两家公司净利润相加还不及华发装饰。

　　2007年，华发营销和华发咨询的净利润合计达1.14亿元，约为华发股份同年净利润的31%，2008年华发装饰和华发咨询累计实现净利润1.87亿元，约为华发股份净利润的29%。可见这３家子公司对华发股份净利润的影响是很大的，而这样超强的盈利能力究竟从何而来，未来这样的神奇能否延续呢？