作者：雷李平 发布时间：2008-08-06 08:08 来源：21世纪经济报道



　　尽管万科（000002.SZ）上半年业绩增长稍微超过预期，其资金压力也没有想象的那么大，但其销售面积及销售金额的持续萎缩，已是不争的现实。在行业整体调整之下，能够挽救万科全年业绩同比不出现负增长的，恐怕也只能寄希望于下半年调控政策明显松动。

　　万科，这个在地产行业把握趋势能力最强的龙头，似乎越来越难以独善其身。

　　成本费用增加明显

　　半年报显示，万科上半年实现主营业务收入172.6亿元，同比上升55.5％；实现净利润20.6亿元，同比上升23.6％。总体上，万科上半年业绩略高于预期，但具体细分指标上，万科表现并不尽如人意，风险若隐若现。

　　业内人士指出，由于净利润率较高的珠三角地区，项目结算比例同比下降36.81％，万科上半年净利润率略有下滑，同比下降3.1％。同时，万科上半年结算均价为8178元，远低于去年同期的8925元，结算毛利也由去年同期的33.7％降至29.2％。

　　申万研究员殷姿分析，因结算滞后于销售，目前大多城市房价的调整，将反映到万科未来的毛利水平变化中。她预计，“未来一年，万科的结算毛利，将进一步下降到26％-27％。”

　　成本费用方面，万科半年报也已开始显现压力，销售费用占营业收入的比重继续增加，趋势性变化已呈现。

　　半年报数据显示，万科上半年主营业务成本达101.7亿元，较去年同期的60.5亿元增加68.2％；营业费用7.09亿元，比去年的4.07亿元，大幅增长74.3％；管理费用亦由去年上半年的5.88亿元，提高到8.17亿元，增加39.3％。相比其34.9％的主营业务利润增长，成本费用的增加显然更明显。

　　长江证券分析师陈志坚预计，“成本上升导致的毛利率下滑，在明年将更明显”。

　　成交及销售金额继续萎缩

　　实际上，对于万科上半年收入同比大幅增长55.5％，业内人士也心存质疑。

　　中金公司分析师白宏炜直言，“除季节性因素外，2007年底较好的预售，是万科今年上半年收入大幅增加的主要原因”。

　　而从单月销售数据看，万科的降价促销策略依然抵挡不住销售萎缩的步伐。继5月份万科单月销售面积同比出现负增长以来，其销售面积和销售金额同比已连续三个月大幅下滑，7月同比再次分别下滑27.0％和15.0％，与3月份同比147.1％和227.5％的涨幅相比，萎缩速度惊人。

　　而万科月度累计销售面积和金额的增速也明显放缓。公开数据显示，今年前3个月，万科实现销售面积和金额同比分别增长82.9％和119.1％；前5个月下降到39.1％和67.3％；前6月为15.0％和38.1％；前7个月，同比增长仅有7.6％和28.9％。万科全年量价齐跌趋势已经确立，销售面积月度累计出现负增长近在眼前。

　　实际的情况可能远比报表的数字严重。有上海本地人士向记者透露，在房价相对稳定的上海，万科已经开始对其新盘、老盘一起打折销售。

　　8月4日，万科董事会主席王石在香港的半年报发布会上坦言，“万科做好了最坏的打算。”虽然他否认了“员工二季度奖金扣发50％，以及在东莞向宏远集团借债4.704亿元”的说法，但同时强调，“将增多现金，减少花销，力御冬寒”。

　　下半年政策是否松动成关键

　　毫无疑问，如果今年剩下的几个月，万科的销售情况难以好转，则万科2008年业绩状况堪忧。而当前影响万科销售形势的关键因素，在于相关调控政策能否放松。

　　然而，近期稍显松动的政策面似乎无缘于房地产业。接受记者采访的研究人士均强调，房地产调控政策的松动最快也要到明年下半年，今年下半年放开基本不可能。

　　平安证券房地产研究员刘细辉指出，“目前，国家对中小企业增加的10％信贷额度，不会对房地产行业倾斜，下半年政策松动的可能性也不大”。上海一家券商房地产高级研究员也表示，“国家现在是对房地产供求双方的调整，这是一个长期持续的过程，去年底至今，仅8个月，不会那么快改变，而且房地产行业赚取的是超额利润，抗压力较强，继续紧缩对于开发能力强、融资能力强的大开发商而言，应该还是能挺得住的”。

　　该研究员还称，房地产调控政策一直会持续到明年下半年。届时，在参照国际形势的条件下，人民币升值的压力减小，我国进出口增长可以恢复到2006、2007年的水平。简而言之，“我们对中国经济增长的期望值回升了，那么明年下半年政策可能会松动”。

　　而万科显然对此也有充分评估。8月4日，王石分析，“随着石油价格上涨，下半年的通胀率会更高，宏调可能更深入，情况很可能比想象的更严重”。

　　8月5日，万科收报7.94元，跌6.26％。