作者：李瑞鹏 发布时间：2008-07-07 09:10 来源：证券时报



    用“风声鹤唳”来形容当下全国房地产行业并不为过，在已经预告上半年业绩的房地产上市公司中，大部分业绩均不甚理想，但少数公司仍保持着增长势头。

　　日前，苏宁环球（000718）公告预计2008年上半年可实现净利润与上年同期相比增长600%-800%。在普遍唱衰的房地产行业中，这一业绩无疑非常抢眼，因而引起一片哗然。证券时报记者对此深入调查，试图解读苏宁环球上半年业绩剧增背后的真相。

　　苏宁环球对其上半年业绩剧增有两方面解释：其一，2008年5月28日，南京浦东房地产开发有限公司84%股权注入了上市公司，致使上市公司业绩出现大幅度增长；其二，公司报告期完成的房地产开发项目经确认销售收入的面积和平均销售价格均有较大增长。

　　在浦东公司正式注入时，苏宁环球曾公开表示，购买浦东公司的股权明显有利于提高公司的盈利能力和每股收益，预计2008年每股收益将增加38.71%，且2008年净资产收益率将达46.89%，较未购买浦东公司股权状态下增加24.57%（相对增长率）。现在从上半年的业绩预报来看，浦东公司的注入确实对于苏宁环球的业绩提升起到了立竿见影的效果，大大提升了苏宁环球的内在价值和业绩表现。

　　除浦东公司注入提升业绩外，上半年销售收入的大幅增加也对苏宁环球业绩剧增作出了重要贡献。公开资料显示，浦东公司开发的“威尼斯水城”和苏宁环球旗下天华百润公司开发的“天润城”两个大盘项目，在南京房地产销售排名中一直名列前茅。

　　有知名行业分析人士对记者表示，苏宁环球定位于沿江沿海有潜力的二三线城市进行大盘社区开发，该模式对于其保持业绩持续高速增长起到了关键作用。相对于中小盘的开发模式，大盘开发具有更低的地价款、更齐全的小区配套、更丰富的产品类型、更有针对性的户型结构、更强的价格弹性、更快的复制速度以及更灵活的支付方式等优势，这些优势有助于项目定位的合理、销售速度的加速及提高投资回报率水平。苏宁环球选择大盘开发模式，主要兼顾了自身在土地获取以及前期开发产品等方面的经验优势。这种开发模式的选择，使得公司能够避免陷入与一线地产商的直接竞争局面，为其快速扩张提供了有利条件。另外，苏宁环球将区位发展定位于长三角和环渤海的二三线城市的沿江沿海区域。这区域定位与苏宁环球的前期经验、开发模式和战略定位相得益彰，又避免了冒险进入土地成本高并且市场竞争激烈的一线城市。

　　目前苏宁环球60%左右的项目分布于南京，38%分布于吉林，产品类型以普通住宅为主。苏宁环球在南京楼盘较为集中，且南京市场整体以自住为主。由于南京江北浦口区块以年轻人购房、安家购房及中老年人改善居住等刚性需求为主，在今年市场调整的背景下，中小户型的销售没有出现大幅萎缩的现象。同时，南京不断加快跨江发展的步伐，加速过江隧道、地铁西延线、过江大桥的建设等措施的落实，从而使得江北的房地产市场想降温都难。而吉林市的市场也基本未受到市场调整的影响，加上吉林天润城在当地的影响力，预计近期即将开盘销售的形势比较乐观。

　　从中长期看，苏宁环球目前已拥有的土地储备约近1300万平方米，平均楼面价格仅为475元。公司预计未来三年每年的开工面积均为200万平方米以上，由此计算公司未来五年的持续增长是可以预期的。