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松江大学城周边的别墅最大的租赁对象无疑是大学生，而且价格低得“平易近人”，失去了别墅的尊贵地位。在“上海房价涨跌首先看松江”的公认观点下，松江大学城周边别墅租价的“沦陷”究竟透露出什么信息呢？
房产中介 二手房交易仍然很活跃
中大房产的房产经纪人张启兵认为：“并不是说别墅卖不出去，是地铁9号线要到年底才通车，现在交通不便，房子的价格还有上升空间。另一个重要的原因是，为了限制房价的飞涨，2006年出台的‘国六条’规定，从2006年6月1日起，购房不足5年转手交易的，要按照售房收入全额征收营业税。投资者如果不是急于用钱，一般不会马上卖出手上的房子。”
“松江新城的房价曾经涨得很疯狂。”张启兵谈到，2000年，松江新城同时有大批的楼盘在兴建，那时不少公寓房子1000元、2000元的价格就能拿下。投资者纷纷看好松江大学生的人文氛围、地铁交通、绝好的环境，使松江大学生周边房价节节攀高。“现在，只要是靠近地铁9号线的楼盘，卖得还是很好的，二手房交易目前也很旺。”
张启兵认为，松江的房产包括别墅，并没有出现供大于求的局面，“松江不断地在扩大，现在的松江和上一辈人心目中的松江相比已经大了好几倍。同样的钱，在上海市区能买1个平方米，在松江就能买两、三个平方米。等地铁通了，从松江大学城到市区，只需要半个多小时，很多上海市内的自住户就会被吸引过来。”
投资者 松江房产投资曾很疯狂
在一家货运公司工作的投资者胡晓麟则表示：“我几年前就去松江新城看过，那里的投资太疯狂了。”
胡先生对2005年春节后的上海楼市仍记忆忧新，他说：“仅仅过了一个春节，上海的房价就涨了15%。我在节后去了松江大学城附近看房，当我向中介询问房子的朝向如何，周围环境如何时，那位中介颇不耐烦地对我说，你们上海人来这里买房又不可能是自己住的，都是到手了马上卖出去的，问这么仔细干嘛呢。来这里买房的人都是什么也不问，马上下单，一个礼拜马上出手的。”
当时的房产中介告诉他，楼盘的大部分房子都已经售出了，所剩无几。而当胡先生晚上离开松江的时候，看到偌大的楼盘区域，没有一盏灯亮着，没有一个房子有装修的动静。
胡先生认为：“这说明买房的都是投资者，已经有那么多人抢在前头了，再买房还有可能赚吗？还好当时我放弃了在松江买房的打算，现在这些钱在股市里面获得不错的收益了。那些把钱全投在松江楼盘里的人，如果要抛盘进入股市，那成本就比较大了。2006年‘国六条’出台，那些在松江房价最为疯狂的2005年前后买房的人都被套牢了。”
市场分析 租房是投资者无奈之举
一位房地产业内人士表示：“这种租房现象是由于松江的房子过多堆积产生的。松江的楼盘供过于求已是一个不争的事实，高房价始终处于高空的位置，松江楼市早在几年前就已经陷入‘早熟’的怪圈。”
松江楼市供求失衡，此前蜂拥而至的投资者难逃其咎。“松江曾是投资者最为热衷的区域，在最火爆的时候，一个楼盘开盘一个月售掉400多套也很正常。”上海富阳物业咨询有限公司研发拓展部负责人胡欣曾介绍，松江不少楼盘的投资比例都在50%以上。在松江新城，入住率低于60%的楼盘比比皆是。“有些楼盘的保安人员可能比入住业主还要多。”空置房是楼市隐形杀手，他们代表的是潜在供应量，一旦这些供应集中上市，给松江楼市带来的冲击将是毁灭性的。与此同时，房主不得不打起租房的主意了。
一个温州投资客的故事曾广为流传。2004年底，一个温州人到松江新城一家新开楼盘看房后告诉售楼小姐，明天要买一幢楼。第二天该人如期而至，掏出几十张身份证，一口气买下48套住房。
资料显示，投资者对松江楼市情有独钟的主要原因有两点。其一，投资成本比较低。尽管到2004年，松江楼市的均价已达到5000元／平方米，但相对七宝、莘庄等临近区域依旧具有较大价格优势。其二则是松江新城的美好规划。根据规划，松江新城将发展成为与国际大都市相匹配的现代化中等规模城市，导入人口50万，而轨道交通9号线建成通车后，直接将松江新城划归到徐家汇20分钟经济圈中。
然而事实上，经过数年建设之后，松江新城已拔地而起，但松江交通、商业配套不成熟的现状一直没有大的改变。
此外，2003年仅松江新城(靠近松江大学城的区域)就推出了352万平方米土地，2004年仅有3幅地块转化为项目进入市场，2004年松江区也成交了7幅地块，总土地面积达到13.5万平方米。而接下来，松江还将有超过300万平方米的土地供应上市。
-最新政策:禁止大学生校外租房
7月6日，教育部通过其官方网站发布消息称，严格校外住宿学生的教育和管理，原则上不允许学生自行在校外租房居住，“对特殊原因在校外租房的学生，要履行相关备案手续”，严格教育管理。教育部有关负责人介绍说，这里的特殊情况主要是指“对在校内宿舍和公寓安排确有困难。”
教育部称，2007级新生及以后的新生要保证按班级住宿。其他年级在校生，没有按班级住宿的，要制定计划，在三年内逐步实现按班级住宿。针对有学校提供不同档次学生宿舍的问题，教育部发出通知表示，要杜绝按学生经济状况安排住房。目前仍按学生经济状况安排住宿的学校，要尽快按班级调整学生住宿。同时，要建立健全家庭经济困难学生资助政策体系，积极做好家庭经济困难学生资助工作，帮助他们顺利完成学业。
-名词解释:松江大学城
松江大学城文风鼎盛，汇集了上海外国语大学、复旦视觉艺术学院、华东政法学院、上海对外贸易学院等著名高校约12万师生，规模庞大。
基于大学城的高校优势，周边文化产业发达，生活休闲、公共服务配套设施全。大学城站东面规划有46万平方米新城购物中心，集大卖场、美食中心、专卖店、娱乐展示厅等于一体。届时，大学城师生和当地居民的生活将更便利，大学城也将真正搭乘上房产发展的快车。
“国六条”
针对房地产业发展中存在的问题，9部门联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，于2006年6月1日起认真贯彻执行。
《意见》内容之一：调整住房转让环节营业税。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
《意见》内容之二：有区别地适度调整住房消费信贷政策。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。(徐志凤 胡慧佳/上海商报)
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