一、新政策出台对房地产行业及相关上市公司的影响

    2003年6月13日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,该项政策的出台将有力规范房地产市场的各个方面。由于房地产行业是资金密集型行业,开发商对银行贷款的依赖程度非常高。目前房地产开发资金来源中30%左右是银行的直接贷款,开发资金来源的另一部分------自筹资金中有很大一部分是来自于个人按揭贷款,所以,两项加起来,银行贷款超过40%。因此,收紧信贷对房地产业及上市公司将产生较大的影响。

    对于房地产行业而言,行业将面临调整。由于新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧,所以,房地产投资增幅、竣工面积增幅、销售面积增幅、销售价格增幅等反映房地产行业的指标都可能在下半年出现回落。但长期来说,该政策是为了保证整个房地产业的健康稳定发展,对房地产行业是非常有益。

    这一政策对于房地产公司而言,将面临重新洗牌,加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力,管理能力较强的公司将获得较大发展空间；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。当然,产品定位不合理的开发企业也将难以获得银行的支持。

    另外,新政策的出台将有力杜绝"空手套白狼"的情况发生；防止住房消费的过度超前；抑制炒卖房地产行为；抑制房地产价格的过快增长；保护广大消费者权益。对北京、上海、广东等重要经济区域而言,影响程度也有所不同。但未来相当长的时间内,我国房地产业仍具有广阔的发展前景,房地产作为国民经济的支柱产业不会改变。

    二、对房地产上市公司业绩的影响

    收紧信贷将对房地产上市公司的销售产生较大的负面影响。首先,由于新的信贷政策的实施,房地产上市公司可供销售的楼盘将减少,房地产有效需求也会下降,进而可供结算的楼盘减少,影响企业的盈利；其次,由于新的信贷政策的实施,房地产价格将呈下降趋势,房地产公司的销售毛利率也势必下降。

    目前,沪深证券市场房地产上市公司有近80家,剔除新转型公司,真正有可比性的只有60多家。从2002年年报看,有可比性的房地产上市公司(最近两年主营收入主要来自房地产开发)平均每股盈利0.134元,同比增长41.8%。由于新的信贷政策的实施,预计2003年房地产上市公司的平均业绩将会下降20%左右,但部分龙头地产公司业绩仍会维持较高的增长速度。

    三、房地产上市公司投资机会分析

    虽然行业出现调整,但不同公司受影响的程度并不相同,实力强的公司会因此而获得巨大的发展机会。目前,房地产板块整体市盈率为68倍,比按2001年业绩计算的市盈率(97倍)有较大幅度下降。在扣除微利(0.05元/股以下)、亏损公司后市盈率为50倍,与市场整体市盈率相近,显示板块市盈率降低带来了投资机会。目前市盈率比较低的个股有长春经开(18倍)、金融街(21倍)、招商局A(21.7倍)、万科A(22倍)、沙河股份(23倍)、沈阳新开(23倍)、天创置业(23倍)、中远发展(26倍)、广汇股份(27倍)。

    在QFII的推动下,市场投资理念正在悄悄发生变化,虽然房地产板块也符合这个理念,但我们觉得未来房地产板块整体联动的可能性不大,投资者应该重点关注业绩优良、财务稳健、土地储备较多、管理能力强的公司以及重组后主业发展良好的公司。这里我们建议重点关注深万科、招商局、北京城建等公司:

    万科A(000002):公司主营房地产开发,是两市最大的房地产上市公司,年销售商品房面积超过110万平方米,房地产业务涉及深圳、上海、北京、武汉、南京等10大城市。2002年在深圳、上海、北京等原有市场继续保持稳定增长的同时,新进入的武汉、南京、长春和南昌开始按计划提供预期的盈利回报,呈现良好发展态势。2002年,公司新增开工面积167万平方米、竣工面积118万平方米、实现预售117万平方米,分别较上年增长45.2%、37.9%和74.3%。公司通过发行可转债,资债结构得到改善,短期偿债能力逐步增强。而公司土地储备丰富,拥有待开发项目资源706万平方米建筑面积,其中186万平方米为新增项目,未来成长性良好,具有中长线投资价值。预计未来两年主业将以30%左右的速度增长。该股目前市盈率为22倍,适合投资者中长线持有。

    招商局A(000024):公司主营房地产开发、公用事业等,去年实现主营业务收入同比增长了16.06%。2002年公司商品房住宅销售量在深圳市占近3%的市场份额,住宅销售面积在深圳名列第三。公司的控股公司招商地产在深圳已确定的项目储备规划建筑面积超过150万平方米,可出租房屋面积达34万平方米。与此同时,招商地产还在深圳、上海、北京和南京等地积极寻求土地储备,以期为未来大规模的发展进一步夯实基础。

    北京城建(600266):是北京最大的房地产开发企业之一,2002年施工面积达215万平方米。公司项目储备丰富,可供开发的土地面积达600多万平方米,目前在开发和准备开发项目近20个。2008年北京奥运会将给公司项目带来较大升值空间。预计未来两年公司主业将保持20%的增长速度。(南方证券研究所 方焱/上海证券报)