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王府井东安与新鸿基分手始末 2005-09-27 08:20
被外界一直关注的新东安重组问题终于落了地。 最近，对于新东安市场的两个老东家——王府井东安集团和香港新鸿基地产集团来说，商务部对北京新东安有限公司的资产重组批示终于让双方各得其所：北京新东安有限公司将由中港合资企业变为中港合作企业。重组后，新东安的股东之一王府井东安集团保留１０％的名誉性合作权益，并不再承担任何历史债务，也不分享利润。 同时，王府井东安集团获得合作公司余下期限内的新东安市场１．６万平方米楼面的无偿使用权，合作期满后，以１０％的名誉性合作权益置换该部分楼面的房产权。 而相关人士指出，这确实是一个双赢的结果。以前由于中方和港方各占５０％的股份，两东家拥有旗鼓相当的话语权，最终导致决策时的摇摆和分歧。 “做商业最怕的就是，双方不是不懂，而是路子不同各执一词。最终往往是折中，得出非此非彼的结果，同时还阻碍了决策的进程。”一位商业人士告诉记者。 新东安业绩远低于预期 商场面积有１２万平方米的百年“老字号”新东安市场，无疑是北京商业中心王府井大街备受关注的大百货业态。１９９８年，东安集团与香港新鸿基地产合资在东安市场原址兴建新东安市场大厦。当时的定位是“百年东安，百姓乐园”，这家购物中心里的百货店，商品以中档为主。 而新东安市场这些年经营业绩不佳成了两东家“分家”的主要原因。 在１９９８年开业招商时，新东安的形势还不错，许多知名品牌也曾落户于此。但一年之后，随着客流量的减少，商户经营业绩逐年下降，许多名品撤出了新东安市场。到了后期，空置率一直在涨，最高时曾达到了３５％，客流量减少。去年新东安市场曾经有意重新招商，新世界商场也曾有意进驻，但最终因为不能改换门头标识和增设独立出口而作罢。 “实际上，很多商业项目经营不佳是其内部原因造成的，而表现出来可能又是各种原因。”一位熟悉新东安市场经营的人士告诉记者。 新东安的经营状况远远低于两东家最初的设想，双方管理层的协调也相对较难，除去国企与港资在决策机制上的差异，这些分歧从双方不同的商业经营风格中也能一窥其详。东安集团侧重于传统的百货业态经营。而新鸿基则更倾向于用新型购物中心ＭＡＬＬ的风格。百货业强调促销和短期的成本控制，对商户也有种惯性的强势姿态；ＭＡＬＬ更倾向于多元化的业态管理风格则要求相对粗、散。种种分歧直接使得新东安市场在业态布局和租金标准上难以统一。 “现在，新鸿基另一持有型物业东方新天地吸引了王府井商街中７０％～８０％的高档消费群体。而处于东方新天地与世都百货中间的新东安市场，招揽的顾客群多为旅游人士、普通中老年人群。并不赚钱。”赛瑞投资顾问公司总经理陈建明告诉记者。 ６月底开始，新东安又开始了新一轮大规模整改。其市场营销部李部长介绍：“整个市场的品牌更换率将达到６０％以上。”交际、休闲、购物等多种元素融合一体的复合型商业场所将是这个七层，总面积１２万平方米新东安的改造目标。并着力引入高档品牌。 但是，形势仍不容乐观，如今主力店仍然没有确定下来。“主力店不引入，如何吸引更多其他商户？”一位商业人士提出忧虑。 两东家不同的算盘 无疑，对于香港新鸿基集团，全盘掌握新东安的经营是其早已按捺不住的念头。当然，在中国第一商业街上同时拥有两座持有型物业（新东安市场和东方新天地），将是一件长久的好买卖。据知情者透露，新鸿基对新东安项目一直有更多的期待，也多次期望能独立运作。 东方新天地经过前些年的低迷，从众人的反面案例中翻身，去年整体租金比前年增长了１０％，而高档综合购物中心的形象也业已孵化成型。 虽然目前新东安服装类的租金还在６５美金／平米／月左右徘徊，而东方新天地服装店的租金已经达到了９５美元／平米／月。但是，新鸿基显然十分向往将新东安市场培养成一个新的成功样板。据知情人士透露，新鸿基曾一度希望：哪怕是只增加１％的股权，就能拥有超过５０％的决策主导权。 虽然最终由新鸿基获得新东安市场９０％的股权，而去掉包袱的王府井显然可以调出资金，将其触角伸得更广。今年王府井集团全国扩张迅速，其董事长郑万河曾解释，王府井百货等近年利润不高的原因主要由于在为发展支付成本。(厉林/中国经营报)
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