就在各地积极响应中央政府的经济政策，优先发展住宅产业，促使住宅市场不断升温的同时，从国家统计局传来消息：商品房空置面积又新增了1000多万平方米，达到了创纪录的9124万平方米，按照建设部公布的全国商品房指导价格，商品房空置积压的市值超过了2000亿元。根据报道，我国工程款拖欠超过了3000亿元人民币。

　　最近几年，由于商业物业和写字楼物业基本处于供过于求状态，政府的经济政策温热了住宅市场，住宅市场几乎就成为了房地产市场的代名词，在商品房竣工面积中居住物业占据80％以上的份额，所以，有理由判断在积压的商品房中大部分为居住物业。然而在这种背景下，各地住宅商品房开发仍然红红火火，此时此刻，有理由怀疑在我国住宅经济中可能存在泡沫，现在探讨导致这种泡沫经济的成因并非空穴来风。

　　政策推动也是双刃剑

　　市场需求不足是促成国家实行优先发展住宅产业经济政策的主要原因，在政府承担经济发展重任的背景中，各地在积极推行这一经济政策的时候，也都顺理成章地试图通过住宅产业关联度较大的特点，把发展住宅产业作为拉动GDP增长的重要手段。

　　住宅资源作为一种消费品，与其他消费品最显著的特点之一，是住宅市场由自有和租赁两种消费形式构成，这两种消费形式也是国民经济结构在住宅经济中的具体体现。但是，由于各地优先发展住宅产业的目标主要是为了拉动GDP增长，所以，地方管理层一般都更偏好更多地开发新住宅，而对于拉动GDP增长效果不集中的住宅租赁等消费形式反映比较冷淡（由于种种原因，我国一直无法建立住宅租赁市场也是导致这种结果的原因），即使是重视盘活存量住宅资源（俗称二手房），其目的也是为了好让大家卖了旧房买新房，为住宅开发市场提供消费支撑。

　　一个健康的住宅市场应该是新旧房源互动的经济运行，而我国政府对于目前的住宅市场介入得很深，压抑了经济规律的作用，自从把住宅作为国民经济新增长点成为经济政策以后，各地一直在大规模地开发住宅，使住宅产业对于当地的GDP增长贡献了较大的拉力。国民经济能够长久地支撑这种住宅经济模式吗？一旦这种住宅经济运行模式的消费支撑出现问题，住宅经济中的泡沫就会显现。

　　住宅经济观念与市场经济机制存在矛盾

　　提起电信、民航等不能够满足市场机制要求的行业，似乎每位公民都能够很清楚地指出问题所在，并表示了对于这些行业在中国加入WTO后的担忧。但是，面对远离市场基本要求的住宅产业，人们却都变得糊涂了，特别是当政府优先发展住宅产业的经济政策温热了住宅市场以后，人们在心目中更加充满了很多与经济规律相悖的幻想。

　　一般生活必须品的价格都比较低，住宅可能是我国目前唯一价值额巨大的生活必须品，也许正因如此，人们就自觉或不自觉地赋予了住宅经济种种情感，甚至是在潜意识中希望它能够不遵循一般经济规律运行，实现“安得广厦千万间”的梦想。其实，住宅资源在运行时对于价格、供求等规律的反映，并不会考虑人们的情感，与其他资源运行并没有什么本质性区别。

　　如果这种判断是正确的，那么各地住宅经济政策存在的“空想”色彩，就是导致住宅经济泡沫的膨胀剂。例如，某省房地产的十五规划，就十分明确地提出，在这个期间让每户城镇居民都拥有自己的住房。在我国社会经济市场因素越来越强大的背景中，如果不能够进行共产主义式的分配，怎样确保每户城镇居民都拥有住房？当然，地方的经济规划存在着软约束的问题，但是，这种非理性的与市场经济机制相悖的理念，很容易使人们的头脑发热，指导制定住宅经济政策和住宅开发，使住宅供应量超越有效购买力水平，使其一个时段的住宅经济增长不坚实。

　　城镇居民的住宅消费结构超前

　　在考虑我国住宅经济的时候，社会似乎存在着一种先入为主的思维障碍，普遍地认为我国住宅商品房价格机制不合理，住宅商品房价格过高，城镇居民的住宅消费受到了严重约束，所以，如果把住宅作为国民经济新增长点，应该能够较长期地拉动国民经济发展，取得令人满意的经济效果。

　　实际情况并没有这么乐观，由于住宅制度改革滞后，优先发展住宅产业必须在一个充满计划经济因素的城镇居民住宅消费结构背景中运行，这种不合理的结构主要反映为城镇居民住宅消费超前。根据经济规律分析，这一问题在大规模开发住宅和社会经济市场化的背景中，一旦城镇居民的住宅消费结构出现裂变，就会使目前住宅经济运行的支撑基础泡沫化。比如说，在我国城市经济运行中，存在着由于保险、教育等改革深化，使城镇居民可支配收入下降的可能性；再比如说，取消了住房实物分配，城镇居民再获得住房时，投入肯定会比以前大大增加，原来的住宅装修水平将难以维持。

　　我国城镇居民住宅消费超前主要反映为两个方面的问题，一是个人拥有住房的比例过高，二是住宅装修过于豪华。当我国住宅市场出现以后，福利房并没有被取消，在住宅商品房价格过高背景中，各地福利房配置住宅资源的体系并没有闲着，而是轰轰烈烈地盖房子。下列资料可以在客观上反映这一问题。据国家统计局统计，截止到1999年，65.8％的城镇居民已经拥有了住房产权，其中48.4％的家庭通过福利房途径拥有了住房产权。1999年我国人均国内生产总值只有人民币6517元，通过与市场化程度比较高的国家的居民住房自有率进行比较，说明我国城镇居民的住宅自用率已经相当高了。　

　　就在社会各界普遍认为我国住宅商品房价格过高的背景中，由于福利房制度，使较大比例的城镇居民仅以相当于当地商品房价格30％左右的投入，轻而易举地拥有了自已的住房，在我国住宅消费结构中出现了严重的消费转移：即一应该投入于住宅本身的消费转移至住宅装修，住宅豪华装修成为消费时尚。在许多城市，投入5－8万元左右的钱进行住宅装修，已经属于中等水平了。

　　住宅制度改革不到位

　　在笔者看来，目前优先发展住宅产业的经济政策必定是短时间的，那种认为住宅产业可以持续拉动国民经济发展几十年的说法不符合基本逻辑，是一种侥幸心理。

　　可以说，改革开放以后，我国住宅制度改革一直比较滞后，这种滞后性使住宅成为资源配置模式最落后的领域。那么，使用一个资源配置模式落后（充满计划经济色彩）的产业解决市场发展中的问题，从逻辑上来讲，解决得不好是正常的，解决得好则是反常的，这一现状与住宅经济泡沫可能集中体现在目前非常重要的住宅制度改革措施――住房分配货币化制度方面。

　　住房分配货币化是推行把住宅作为国民经济新增长点的两大基本经济政策之一（另一政策为经济适用房），这一在匆忙中制定出来的操作性政策，具有先天的不足性。当具体实施优先发展住宅产业经济政策的时候，住宅商品房价格过高和福利房实物分配成为了最大的两个障碍，住房分配货币化对于这两个问题都具有一定的积极意义，管理层试图通过这一经济政策，把住房消费都导向住宅市场，货币补贴可以在一定程度上化解住宅商品房价格过高对于优先发展住宅产业的现实约束。

　　从实际运行来看，我们并不能够保障住房分配货币化发放的持久性和普遍性，那么，由于住房分配货币化创造的市场需求也就具有了不合理性和暂时性，当这种消费不能够维持的时候，我们会清晰地看见，支撑目前住宅经济运行的基础中就具有了泡沫成分。

　　在我们预想通过优先发展住宅产业，解决市场需求不足问题的时候，由于住宅制度改革不到位，有可能促使我们不得不依顺着计划经济的巨大惯性，操作新经济政策，而背离了市场经济的客观要求，新经济政策因此可能会在解决市场需求不足的同时带来新的问题，而住宅经济泡沫正是这些问题的表象之一。