记者　黄俊峰　上海报道

　　“碧云国际社区，是公司为金桥出口加工区内企业提供生活配套而精心打造的适宜外籍人士居住的社区。”浦东金桥总经理沈荣表示，碧云社区就好比是公司种下的一棵梧桐树，“在我们精心培育下它逐渐枝繁叶茂，自然引得凤凰纷纷来筑巢。”
　　2005年第一季度，浦东金桥实现主营业务收入2.62亿元，净利润6387万元，分别比上年同期增长73.2％和56.6％。其中，房产销售收入为1.52亿，房产出租收入为1.09亿，分别较上年同期增加63.69％、86.73％。其实，2004年浦东金桥房产租赁收入就达到了3.54亿元，占主营业务收入的比重达到了57.29％。

　　打造国际社区

　　碧云国际社区被中国时尚学会评为2004年中国最佳时尚社区。初来乍到者，走进碧云社区，准会怀疑自己走进了一座欧美小城。
　　在这儿，欧美风情的建筑随处可见，绿树掩映着人工湖畔的红瓦别墅，尖顶的教堂庄严肃穆，酒吧内散漫的爵士乐让人遐想，大街上男女老幼各色外国人士来来往往。这里的居民来自二十五个国家和地区，其中尤以欧美人士居多，世界五百强公司落户上海的企业中有40％的CEO、高层管理者家庭居住在这里。
　　沈荣总经理介绍说，为打造适宜外籍人士居住的社区，公司制订了“人和自然和谐、具有创意和特色、绿化和环境优美、适合外籍人士居住、社会服务功能齐全的现代生活示范区”的发展规划，在充分调研市场需求和细分市场前提下，先后投资开发了碧云别墅、碧云花园等住宅房产项目，碧云别墅的客户主要为跨国公司高层管理人员，每幢别墅的平均月租金超过1万美金；碧云花园的客户主要为跨国公司中层管理人士，每套每月平均租金在3000——5000美元之间。
　　此外，还兴建了家乐福购物中心、英国学校、碧云体育休闲中心及商铺等房产，出租给专业机构经营管理，星巴克、蓝蛙、印度小厨、金多利、迪卡侬体育购物中心以及书店等餐饮、服务行业的入驻，为区内客户提供了舒适、便捷的生活环境。
　　浦东金桥自2004年起开发建设金桥现代产业服务园区，短短时间已有柯达、摩托罗拉、禹华通信等企业入驻，正在开发建设的其他办公楼宇也吸引了不少客户。沈荣表示，金桥现代产业服务园区的成功推出，使公司在引进研发、投资总部类项目上取得重大突破，提升了金桥出口加工区的产业层级，同时也迅速提高了公司办公类房产的平均租赁价格水平。

　　经营租售并举

　　作为金桥进出口加工区的主要建设者，在走过了最初以批租土地为主的粗放式经营之后，如今浦东金桥已经转型为区域房地产开发商，所开发经营的房产包括标准厂房、定制厂房、研发办公楼、商务大楼、顶级别墅、高档公寓、普通住宅、学校、体育休闲中心以及商铺等种类。
　　据介绍，浦东金桥开发的房地产项目，注重细分市场、注重品质、注重个性，往往有很好的市场响应度。公司的各类租赁性物业始终保持良好的出租率，如碧云别墅全年满租，碧云花园出租率高达95％，其他房产也有85％以上的出租率，且稳步增长趋势明显。2004年推向市场销售的碧云新天地2期B，也在短时间内被抢购一空，每平方米平均售价创出7500元的新高。
　　“土地资源的稀缺性和不可再生性，要求我们必须依靠经营争取土地价值最大化。”沈荣这样解释浦东金桥房地产经营采取租售两条腿走路的原因。截至2004年底，金桥每平方米土地年现金流贡献近千元。对于租赁收入大幅增长的现象，沈荣总经理解释说，一是去年新增了大量租赁资源，二是坚持正确的市场定价和符合市场需求的租赁策略和价格策略，三是延伸和拓宽了服务，使入住客户深感物有所值。
　　由于租客都是跨国公司中高层管理人士，他们大都享受公司的租房补贴，不会出现拖欠房租的情况。据了解，去年浦东金桥出租物业的租金收款率在95％以上。

　　房产新政影响不大

　　根据年度经营计划，今年浦东金桥将稳步推进厂房、研发办公楼、商业设施以及住宅等房产的建设，在建房产的建筑面积合计37万平方米，其中35万平方米争取年内竣工交付使用，新开工房产的建筑面积合计28万平方米。
　　然而自今年以来，政府对房地产行业的宏观调控政策接二连三，房地产行业的产业政策风险日益增加，这是否会对浦东金桥带来冲击呢？
　　“我们认为宏观政策调控对金桥的负面影响较小，”沈荣表示，本次宏观政策调控重点针对销售价格涨幅较大的住宅房产，而公司投资建设的房产覆盖较多领域，厂房、办公楼、商铺等房产的市场前景依然喜人。同时，公司实行“租增售缓”的经营策略，近年来大力投资经营可取得长期收益的租赁性物业，现约有80％左右的房产以租赁为主，使公司具有较强的抵御房地产市场周期波动风险的能力，目前市场上“租涨售疲”的强烈信号也印证了这点。（中证网）