8月1日,是上海的房地产市场值得庆贺的一天,因为它终于取得了无差别的“国民待遇”。上海有关部门宣布,实行内外销商品住房交易市场并轨,并统一土地供应方式。内销房、外销房,这两个字眼将在上海成为历史,今后他们一律称为“商品住房”。

内外一度有别

    外销房,是我国在特定国情下,按特殊规范、特定标准生产的房地产产品。从90年代初开始推向市场,一度引领了北京、上海等地的房地产热,但在最近两三年时间,外销房的情况发生了很大的变化。

    两年前,外销房的广告很少见于地方性或全国性报刊中,而一般只在海外媒体刊登,或是内地的外文报纸,主要是因为当时外销房客户确实大多为境外客户；而从去年以来,外销房广告开始在大量本地的报刊上出现,这意味着外销房转而求助于内地居民的消费。

    华东师范大学东方房产学院院长张永岳教授告诉记者,在过去一段时间内“内外”有别不仅仅是因为销售对象的不同,在开发成本、开发资本、以及房屋质量、建筑设计以及物业管理等方面都存在差距。有关统计表明,北京地区外销房的土地出让金通常比内销房多一倍,约占房价的15%—25%；土地出让金比普通社区也要高,因此,同一地段的外销房土地成本要比内销房的成本增加20%-30%。当然价格的差异主要还是由于外销房的品质高于内销房造成的。

    但是近年来,随着居民生活水平的提高,人们对居住条件也提出了更高的要求。从公寓楼到别墅,房子面积在增加,房型以及房屋质量都在改善,更重要的是,房屋的配套设施,如物业、会所都有了很大程度的提高。以香港瑞安集团旗下的上海瑞虹新城项目为例,该楼盘不仅对已经推出的内销房均进行了装修,购买者还可以根据自己需求选择菜单式装修。瑞虹新城发展项目总监郑喜明告诉记者,在过去一年半时间里,内外销房在价格、品质等方面已经实现了并轨,如以瑞虹新城为例,“内外”差别已经不大。

    内销房的品质逐步上升,并逐渐拉开了档次,形成了针对高、中、低收入的楼盘。而这其中,有相当一部分的楼盘已经达到甚至超过了原有的外销房的品质。然而其价格相对低廉,因此,对外销房造成了很大的销售压力。然而,在我国,境外居民是不准购买内销房的。因此,面对外销房高企的价格,就出现了许多在华工作的外籍人员长期租房的现象,当然,他们也只能租外销房和个别已经取得“涉外租赁”资格的内销房。

    但是,随着WTO的临近,商品房也呼唤取得国民待遇。在外销房实际上已经对国内居民开放的今天,包括原有内销房的所有商品房对境外人士开放尤其显得重要。

从此生而平等

    在计划经济年代,房子是以公房、私房区分；后来,房子被区分为经济适用房、平价房、商品房；再后来就是内销、外销之分。张永岳教授认为,随着我国经济与国际接轨,房地产市场也呼唤着国际化的规范运作,因此建立统一的房地产市场近年来呼声渐强。他认为,上海走出的这一步在全国有个示范效应,尤其是当我国站在WTO的门槛边时。

    “一个统一的房地产市场,有利于市场的规范运作,能够进一步吸引外商投资,同时在公平竞争的情况下,对内地房地产商提升竞争力也很有促进”,张永岳教授说道。

    上海市房地产交易中心的统计数据表明,今年1-6月份,外销商品房土地出让面积为0,而去年同期为3.7万平方米。与此同时,外销商品房批准预售面积比去年同期下降了29%。从《中国地产市场》对上半年北京市的新盘统计看,94个新开盘项目中,外销房仅占了8个,这与数年前外销房走势强劲时的红火状态不可同日而语。专家认为,这表明,灵敏的开发商已经嗅到了市场潜在的商机,一些外资的房地产开发商对开发高品质的内销房表现出了更浓厚的兴趣。一方面,外销房的供应量正在逐渐减少,而另一方面,一些热销的外销房项目有渐渐内销的趋势,价格也逐步下调,不少外销项目内地消费者占了近70%的比例。两年前上海的外销房基本上每平方的售价都以“千美元”计,而从去年下半年起,外销房,特别是早期建成的一些外销房价位甚至不敌新开发的内销楼盘。这在上海如此,在北京亦是如此。可以说,房子“生而平等”愿望已经有了实现的基础。

    为了切实让房子从此“生而平等”,上海市此次取消了原有的内、外销商品住房项目土地使用出让金的价格差异；用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房的土地使用权出让,将通过招标、拍卖的方式进行。

    张永岳认为,公开竞标,将能够真实体现土地价格,遏制土地供应等方面的违规操作,并且让中外开发商站在同一条起跑线上,有利于内地房地产开发商进一步规范运作,提升国际竞争力。

    郑喜明则认为,作为香港的企业,他们从进入内地市场开始,就对这个市场充满信心,并在发展中调整自己的策略重点。他表示,上海出台的新政策,将扩大市场对高品质的内销房的需求,因此,对他们这样的房地产开发商来讲,是一个很好的发展契机。他表示,最近上海要公开拍卖的5块土地,瑞安都很有兴趣,只要有合适的项目,他们必定加大在内地的投资。

国民待遇意味着什么

    打破商品房的内外销售限制,对境外投资人实行“国民待遇”,这是大势所趋。内外销售限制的取消,意味着什么？历史上已形成的外销房是减轻压力还是优势尽失,内销房是机遇增大还是遭遇对手？

    内外销售限制解除后,境外人士的选择空间无疑将大大扩展。而且近年来大量新上市的内销楼盘的品质纷纷提升,设计更具人性化,已远非昔日可比,从安保设施、网络通讯,到房屋装修、社区环境,其多项指标足以比肩外销房。那么,外销房岂不将落入艰难境地？

    郑喜明告诉记者,他认为内外并轨有利于整个房市的发展。他介绍说,瑞虹新城尽管以内销为主,但也包括了一栋原来意义上的外销房,其中配置了家具、空调等,因此他认为像这样的外销房还是有自己的吸引力和市场的。

    市场竞争的最根本之处在于品质的竞争。从现有的楼盘看,外销楼盘的整体品质高于大多数内销楼盘,因为大多数内销楼盘卖的是毛房。而外销房从建筑材料的选用到卫星地面接收装置,从开发设计理念到内外部装修水平,从景观环境规划到物业管理档次,能够满足境外人士以及白领、金领阶层的需求。而且外销楼盘的开发商大多具有海外投资背景,熟谙境外人士的生活特点与居住需求,那些为高收入阶层量身打造的楼盘,更有利于吸引类似教育背景、类似收入层次的人群比邻而居。

    可以肯定的是,中国加入WTO后,大量外籍公司和人士进驻中国,同时,随着国内宏观经济形势的趋暖,无论是内销房还是外销房,都将直接受益,房地产业迎来了一个新的上升期。散户时代的来临、消费主体的转变,呼唤着楼市开发理念的务实；市场的细化与客户群的细分,呼唤着楼盘个性的凸现；内外销售限制的解除,必然进一步呼唤楼盘整体品质的跃升。

房价会涨吗

    对于这项新政策的出台,居民更关心的是,房价会不会涨,尤其在楼盘也成为投资品种的今天。

    上海房地资源局局长蔡育天表示,由于影响上海房价的主导因素还是市场供需关系,因此,他认为由于市场发展空间与市场供需关系还有很大的潜力,房价的总体趋势应该是稳中有升。但他认为上海的地价、房价不会出现过快过高的上涨。其一是因为未来的三五年时间里,上海的土地和房屋供应量将比较充足,不会出现供不应求的局面；其二房地产开放商日趋理性,他们会根据市场需求来选择项目进行土地开发和房屋供应；其三,随着市场运作透明度的提高,政府将坚决制止炒卖地块的行为,因此,房地产的“泡沫”不会太多。

    记者就楼盘是否因内外销方并轨而涨价询问了不少开发商,均被告知“否”。但大多数楼盘负责人表示,在短期内不会涨价,但是从中线来看,比如在三四个月内,他们均对自己的楼盘表现出了相当的信心,认为价格会适当上浮。

    瑞虹新城的郑喜明说,因为目前上海房市的主要需求来自内地居民,因此即使内外销房并轨,需求扩大并不是很多,当然优质的内销楼盘可能受惠比较多一点。

(记者 郑晓舟)